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北京朝阳区公布一组新数据，住宅空置面积133万平方米，热门词汇“空置面积”为何再度升温？《今日观察》正在评论。
主持人（王小丫）：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位的收看。“空置率”，近来成为了大家关心的一个热门词汇。那么什么是空置率？房地产市场的空置率到底又有多少？空置率到底能否统计出来？围绕这个话题，相关的部门、媒体和民众，就展开了一轮讨论。而在昨天，北京市朝阳区就公布了朝阳区的空置面积的数据。这再度引发了大家对这个问题的新一轮的关注。那么今天我们将就此展开评论。
两位评论员一位是霍德明，另外一位是张鸿。同时观众朋友可以通过我们屏幕下方的方式来参与我们的互动，我们稍候会关注到您的留言。
首先，我们还是来了解一下相关的一些新闻。
8月24日，作为北京市土地面积最大的城区，朝阳区政府在其网站上公布了房地产新政后，该区房地产市场的各项统计数据，其中，涉及到了空置房这一敏感问题，这份名为“从供求情况看朝阳区房地产市场运行特点”的统计报告中显示：1—7月，朝阳区商品住宅销售面积145万平方米，同比下降了57.4%，降幅较上月拉大了1.5个百分点，同时，住宅施工面积同比下降5.4%，竣工面积也同比下降21.3%，不过住宅依然占朝阳区商品房规模的半数以上。
该报告指出，年初多项调控政策的发力，一方面使得投机性购房受到了前所未有的严厉限制，另一方面，也引发了市场越发浓烈的观望情绪，从而造成住宅销量一路走低。
在这份统计报告的结尾处显示，截止到7月底，全区住宅空置面积133万平方米，同比下降18%，其中，别墅、高档公寓空置面积为52.1万平方米，同比下降18.5%，虽然存量有所消化，但仍占空置总量的39.2%。
在空置3年及以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例更是占到了一半以上，达到54.9%，空置比例偏高仍是目前别墅高档公寓面临的问题之一。
主持人：刚才在短片当中提到了一些概念，首先我们要来捋一下这个133万平方米的，这个朝阳区刚刚公布的住宅面积的一个空置的，这么一个概念，这是一个什么样的概念？
霍德明（财经频道评论员）：对，我想小片里面刚刚已经说到了，说133万平方米是盖好了的商品
，售出去的，换句话说它是一个待售面积。
主持人：也就是说还属于这个房地产开发商。
霍德明：没错，还不是属于一般买房者的他的私人财产了，而对于这么133万平方米的数字，我当初一看的时候，我说，哎呦，一个人就13平米来计算的话，可以给10万人住啊，10万人住在朝阳区那似乎也是个蛮大的数字。
主持人：对。
霍德明：但是一旦了解了它是待售面积的话，那我就去查了一下，朝阳区1—7月份这个商品住宅，大概销售的数字是145万平米，145万平米跟133万平米比就差不多了，也就是说站在开发商的角度来看的话，这么一个空置的，还没有卖出去的房子，相当于他的存货了，他的存货够他卖多久了？大概就差不多半年左右，而这么一个半年的存货到底算高还是低啊，这个可能要有一个比较，我记得在2008年那个时候房地产相当低迷的时候，低潮的时候，我们做一些节目，我还记得房地产开发商卖房子的速度非常慢的，以至于他有很多的存货，要卖多久？卖到4年到6年才能卖完，这一次大概他的存货只够卖6个月，这样看起来这么一个空置面积的计算，它还不是空置率啊，应该还算是存货不算太高吧，我想不能说是一个所谓很多很多空置的概念了。
主持人：那么霍教授刚才谈到了这133万平方米的这个面积，其实是这个开发商的一个存货的问题，跟我们所谈到的这个空置率，好像是两码事。
张鸿：对，所以今天早上一看新闻我就有点懵，因为新闻上都说，说朝阳区公布了空置面积，公布了空置率，可是我记得就在几天前，国家统计局说，“空置面积很难统计”，难道朝阳区先走一步？做了一个表率吗？然后仔细一看发现不是那么回事，是“概念在打架”。就是他公布的全区空置面积133万平米，就相当于刚才霍老师已经说了，它其实是国家统计局现在已经管它叫待售面积，国家统计局在今年之前一直把砸在开发商手里的房子叫空置面积，但是从前一阶段以后他给改了，就是砸在开发商手里的房子没卖出去的这个存量房，这个库存房叫待售面积，就是没卖出去的面积，这是听上去更科学了。然后说空置面积是什么呢？按照国际的这个概念呢，就是二手房里边没有住的，就是已经卖出去了，没有人住的，这个叫空置面积，然后你一看这个朝阳区的这个公告呢，它在最下面里边，说空置面积它有一个分类，然后空置面积三年及以上的积压房当中然后有一个结构，但是当你听到积压房的时候就知道，这是砸在开发商手里的房子，和我们所想知道的那个闲置房或者是空置面积，它不是一个概念，它只是待售面积133万平方米，但是闲置面积是多少仍然是一头雾水。
主持人：确实是这样啊，其实“居者有其屋”才是大家所关注的一个真正的话题，但是有很多是空置率啊，待售面积啊，或者是空置面积啊，确实都是一些不同的概念，所以今天我注意到参与我们这个讨论的朋友也很多，其中有一位是跟我们视频连线的，来，我们先连线他，喂，您好！请问这位朋友您是在哪座城市？
网友：我就在北京。
主持人：就在北京啊。
网友：对。
主持人：您理解的这个空置率是一个什么样的概念，给我们讲讲？
网友：我现在这个专家提这种名词应该算是，现在就是让老百姓根本就听不懂的。
主持人：听不懂，不管专家怎么提，您个人理解的这个空置率，您觉得应该是一个什么样的概念？
网友：我觉得就是原先的空置房，就是这个没人住的房，是这么一种情况。现在专家提这种什么空置率啊，现在让老百姓，不仅仅是我吧，很多人都不理解他这种东西。什么空置面积之类的，这名词太多了现在它。
主持人：总而言之您是有点糊涂了。
问有：对。
主持人：跟您想的空置率含义有点不太一样，是吧？
网友：对，我真的搞不懂他们。
主持人：要搞懂的话就继续看我们的节目，好谢谢您的参与，谢谢，好的，我们今天先聊到这里。
我们再看一下其他的朋友，他们对于这个概念是不是也是没怎么搞清楚，他提到了“‘空置率’怎么定义？我的一个深圳户口的亲戚，3口之家，一共买了6套房：2套房免费提供给亲戚住，1套房准备给孩子，其余3套自己轮流住。对此6套房，怎么定义？‘空置率’乎？‘空房率’乎？”当然他这亲戚也挺有钱的，有六套房啊。
张鸿：对。
主持人：那其实我们刚才是说到了很多的概念，比如说有一个是“待售面积”，一个是“闲置率”，还有就是“空置率”，还有就是“闲置面积”等等，那么大家对于这个问题是相当的关注啊，有关方面觉得要统计这个空置率是比较难的一件事情，不过现在有很多媒体还有一些观众朋友，他们建言献策，用自己的方式说可以统计出来的这个数据，我们现在就集中的来了解一下，都有哪些大家想出来的办法和建议。
空置房有多少？空置率有多高？这些关键性的房地产市场指标，再次成为舆论关注的焦点。长期以来，我国房地产市场数据统计概念很多，例如，关于空置概念究竟是商品房待售面积，还是市场上一般认为的房产售出后空置面积？就曾有不同部门，不同机构，先后给出过不同的说法，令人无所适从。
根据国家统计局的解释，商品房待售面积不等于住房空置面积，商品房待售面积是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，住房空置面积是指某一时点上已经售出，但实际无人居住的住房面积。
不仅如此，国家统计局新闻发言人盛来运还公开表态，“目前无法统计出住房空置率”，原因是由于房屋空置是近几年出现的新问题，要查统计制度，还没有来得及做出统计。
面对谜一样的空置率，中国公民正在以五花八门的方式调查身边的住房空置率。北京、杭州许多论坛都发起了“晒黑灯”、“晒水表”、“晒电表”等等民间空置率调查的活动。引发了众多网友的热议及广泛参与，最后却被有关部门证明不科学，而权威的统计局又表示难以统计。
空置率真的是一笔“糊涂帐”吗？
近日，新华社和《人民日报》，两大媒体分别撰文，直指消除空置率谜团。
新华社文章，“空置率”“多套房认定”“二手房价格”等楼市信息的统计、发布，屡屡引发争议，暴露出房地产一些信息工作中的“软肋”。显然，摸清楼市的基本“家底”，完善相关信息的统计、发布工作，为政策制订者和市场参与者提供更多科学依据已是不容回避的课题。
《人民日报》发表社论，住房空置率不应成为传说。指出，提高统计的精确度，也并非没有办法。一是可以通过设置合理上下误差率，选取中间值作为可采信数据；二是可以通过统计季度空置率、年度空置率之后剔除合理空置的比例，以得到较为准确的数据。
主持人：看得出来大家对于这个如何统计这个空置房的面积是非常的关注的，其实关注这个问题的背后我想可能还有一些别的原因，比如说为什么大家就这么的关注？还有一个就是这个统计会这么难吗？
张鸿：这个空置面积的统计基本上已经成了“罗生门”，就是有人说高，有人说低，有人说不知道，因为没有数据，比如国家统计局就说这个很难统计。但是你看新华社的评论里面他就明确提到，说2003年的时候有关部门就说要改进房屋空置率的统计方法，建立与国际接轨的这个空置率的统计体系，但是到现在为止没有，只是把空置率改成了叫待售面积，然后空置率是多少我们还是不知道。所以官方没有的话，民间就只能想土办法，刚才新闻里也说了，《人民日报》也报道了，就有一些人比如说到杭州市中心的两个大楼盘，然后一看怎么办呢，我们也不知道它哪些人，哪些房子是空的啊，找电力公司的，电力部门的，他一查一看这个楼有20%左右根本这个电表就不动，或者水表不动，如果更土的话，可能那个都没人丢垃圾，连续半年没人丢垃圾，就是这种最土的办法，然后一算，那可能空置率是20%。然后北京有一个的哥特别有意思，说你们统计不出来，然后开发商又说那么低，那我来给你们拍照片，我开到一个楼盘我就拍照片，开到一个楼盘来拍一张照片，当然也有媒体去数灯，晚上去数灯，一个楼一看，刚才也看到了，一个楼一看有那么多黑灯瞎火的，就是“黑灯率”嘛，对吧。
主持人：对，我记得我们去年的那个《经济生活大调查》就是去数过灯的，记者在那埋着，数那个灯。
张鸿：就这种笨办法，土办法，肯定会遭到统计部门还有开发商的嘲笑，因为你确实是不专业、不理性。因为你一个楼盘的灯都是黑的，你到另外一个楼盘可能灯就全是亮的，然后还有你的整个统计的，这个样本的抽取。所以，我们就需要官方有一个说法，但是官方现在说很难统计，那也有别的建议，比如说这个《华尔街日报》他就建议，说你现在中国不正在进行人口普查吗，你能不能人口普查的时候，人都一户一户都普查了，你能不能把这房子和人一起给普查了，然后看看你整个的房屋市场到底有多少。
主持人：那这个办法可行吗？
张鸿：对对，有多少，这个不知道，它肯定很难，但是难你也得想办法啊。
霍德明：我觉得咱们中国人啊，其实在这方面领先世界其他国家很多，比如说问咱们中国，每个国民都知道GDP，增长率多少，还有CPI，美国人一般不知道这个玩意的，今天看呀，有个“空置率”这个词儿，要变成我们日常的这个言语的一部分了。为什么呢？我想肯定也是因为房价过去这几年飞涨，然后引起我们的宏观调控，甚至房地产调控这一部分了，每个人都在看，看政府在做些什么事。尤其是我还注意到全国的房价，说6月份，它是跌了一点，7月份环比啊，持平，你看，这个每一个老百姓没有房的人他都在想说，下一步会怎么回事，也就是说“空置率”或“空置户”这么一个好像很简单的名词，实际上它原来应该是一个纯粹经济的概念，从经济变成民生问题了，你有房子，我没房子，更重要的是，现在变成一个道德问题了，因为你房子空在那，明明就是资源的浪费，那为什么你可以浪费资源，我甚至得不到这个资源，以至于我连浪费的机会都没有，所以我想空置率这原来应该是很科学性，虽然很难统计，但是总是有办法处理的问题，而到今天为止，沸沸扬扬的变成好像是一个我们说民生问题也好，道德问题也好，那纯粹原来是个经济问题吧。
主持人：对，那么房屋的空置面积为什么会引起大家的关注？为什么大家想知道它究竟有多大？有多少？为什么又如此的难以统计？为什么又变成了一个迷局？怎样才能让它明确地清晰起来呢？稍候继续我们今天的评论。
空置房有多少？空置率有多高？追问背后引发哪些思考？《今日观察》正在评论。
主持人：欢迎各位继续关注，我们今天关注的是这个房屋的空置面积的话题，现在有一些漫画，我们先请两位评论员一起来解读一下，这是第一幅，有一栋楼就明确地写清楚了，是空置房？
霍德明：我觉得这个漫画特别有趣的地方，为什么中间隔一个断层，断崖，这个海在里面啊，这个似乎在讽刺着这些无房的人，他没有办法跨越这个鸿沟啊，而也许在我刚刚说过了，原来是个经济问题，这变成是一个民生，甚至是变成了道德问题了，空置房怎么能够让这些无房的人有办法去接触它，甚至“居者有其屋”。
主持人：共同享有这样的资源，好，再来看第二一幅，这……
张鸿：提着鸟笼，空置房太闲了，闲得都老了，然后在那遛鸟儿玩，所以现在得想办法把它挤到市场来，让它们发挥余热。
主持人：确实是这样，有专家也指出，就是这个房屋的空置面积的统计，也就是我们通常讲的这个空置率的统计呢，确实是个比较难的一个问题，因为你要很精确，很准确，按照什么比例来统计，按照什么样本来统计，确实是非常的难。但是我们也想知道，国际上的一些西方的先进的，发达的国家，他们是怎么做的？现在我们就来看看美国是怎么做的。
在美国，统计署将住宅的空置率的统计口径明确划分为自有房屋空置率和租赁房屋空置率，对空置住房的定义也很简单，在调查时，只要没有人居住的房屋就视为空置，除非其拥有者只是偶尔不在。出租住宅空置率等于整年空置的待出租单元数除以承租人已入住单元数，再加上已出租但尚未入住单元数，再加上待出租空置单元数的总和。自有住宅空置率等于整年空置的待出售单元数除以自住住宅单元数，加上已出售但尚未入住单元数，再加上待出售空置单元数的总和。
美国统计署最新数据显示，2010年第二季度，出租房中有10.6%处于空置状态，创下历史最高纪录，自有房中有2.5%处于空置状态，也仅次于2007年同期2.8%的记录，这些数据直接反映了当前美国住宅市场仍处于次贷危机后的严重不景气状态，而且是半个世纪以来最糟糕的时期，这组数据对人们判断当前美国住宅市场状况起到了非常有价值的参考作用。
美国每个季度公布的出租或出售空置率指标，统计数据覆盖面全美75个最大的都市圈，调查频率为月度，以抽样进行，抽样样本量达到每个月7.1万家庭地址，数据采集方式是通过电话和人工上门调查结合，如果电话调查得不到信息，调查员必须亲自上门拜访获取有效信息。
美国《华尔街日报》发表的评论指出，美国对于住房空置的定义和分类值得中国借鉴，中国国家统计局公布的房屋待售面积和空置面积只是房地产企业累计库存积压的情况，并不涉及住房二级市场。中国民间通过查电表等方式计算出来的空置率则包含了那些没有进入市场的空置房，容易造成统计混乱。
《人民日报》指出，“住房空置率”值得追问，公众关注住房空置率，也是渴望摸清楼市真实状况却又无从入手的反映。但是，这一现象所反映的并非新问题，我们更应该关注一系列调控楼市的政策措施是否得到落实，这才是满足百姓住房需求、保持楼市健康发展的关键所在。
主持人：当然我们可以向这个国际上借鉴一些先进的一些统计的办法，来搞清楚这个住房的空置面积究竟有多大，这个空置率有多高，但是我在想最重要的还是空置率的这个数据，它到底有什么样的作用？
张鸿：它可以说待售面积是我们衡量一个市场买卖关系的这样一个景气指标。那空置面积它其实我们可以判断这个房子整个的一个使用情况，那使用情况可以给谁提供参考呢，可以给供需双方都提供参考，比如说开发商，他就像种粮食的，他发现这个市场上有很多囤粮的，有很多大粮仓都囤满了粮食准备卖，所以他第二年种粮食的时候他就以此来判断，市场上的粮食很多了，我就不需要再种了，但这个指标在中国对开发商的意义不是特别大。
主持人：为什么？
张鸿：因为囤粮食的太多了，他只要把房子盖出来，就一定有人买走，所以他不需要用这个指标来衡量自己，明年是不是要买地盖房子，他就只需要盖就行了。
主持人：也就是说他不需要用这个市场的数字来调控他的一个供求？
张鸿：对，但是对买房者他有一个判断，就当他看到真的这个市场上，粮食那么多，已经爆仓了的时候，他会觉得，哎呦，接下来可能政府要出手了，然后我再等一等吧，因为我也不是特别着急。
主持人：也就是说我没必要去追高了？
张鸿：所以，最重要的他会对政府调控房地产市场提供一个非常精准的一个依据，因为我们如果说现在这个市场上投机很浓的话，那投机的结果应该是有很多人攥着房子他不出租也不卖，就等着它涨价。
主持人：对。
张鸿：对不对，但是如果我们连这个数据我们都搞不清楚的话，我们怎么知道他投机非常浓呢，我们只能说有很多人第三套，第四套房子，但是那第三套，第四套房子也可能人家自己住了呀，对不对，我租给别人住了，借自己家亲戚住了，所以你必须得知道，有多少房子是闲着的，你才能精地的打击房地产市场的这个投机。
主持人：也就是说这个数据越精准，对于这个宏观调控的针对性也就更强。
霍德明：对，我想刚才小片里面介绍了美国有关于空置率这么方面的计算，而且非常科学的方法，他是真的派人去那边做调查的，中国当然我们也讲了，原来空置率调查还没到那么科学的情况，但是，对于中国政府而言，我们这宏观调控，也就是房地产调控，可是调控的比美国要更加强了一点，对老百姓的住房的这么一个权利，对政府的关心，就基本上而言，我们还希望能够得到一个比较精准的空置率，不管它是怎么样定义的，只要有这么一个数字出来，不管后面的博弈，那我觉得那都是正常的事情。
主持人：那现在就这个问题我们再来听一听特约评论员有什么样的观点。
陈国强（中国房地产协会副会长）：我们国家1985年以后，就没做过住房存量的相关统计了，另外由于现在很多人买房，异地买房，或者是持有多套房产的情况比较多，比较普遍，所以在实际的房屋普查问题，需要由我们专业的统计部门，或者住建部门来进行这项工作比较有优势，但是恰恰我们很多年没有做这方面情况的调查，统计，乃至这个数据的发布，非常有必要对目前我国住房资产进行一个系统的调查统计，我想对于下一步规范市场盘活这些房屋的存量资产，让资源不至于处在闲置状态，而造成社会资源的巨大浪费，我觉得这是非常有意义的。
陈杰（复旦大学住房政策研究中心执行主任）：它（空置率）是一个很关键的指标，能把整个房地产市场的运行状况做一个总体的概括，空置有两个环节，一个是生产出来没有被卖掉，这个其实很多行业协会他们都有，都可以统计，包括一些中介，当然他们权威性还不够，这个还要统计局出面来整合，然后来发布。然后第二个环节难的就是已经被售出，但实际上没有被利用起来的方面，这必须统计局去做，统计局通过抽样，其实跟户籍部门这些都可以联网，进行抽样调查，像美国1965年就开始统计了，像欧洲很多国家都在统计，包括我国的台湾、香港都在做，这怎么会做不出来呢，就是一个抽样调查，设计好的话去做肯定是没问题的，关键愿意不愿意去做。
主持人：刚才我们都聊到了这个空置率也就是空置面积一个准确的数字是非常重要的，对于这个宏观的调控也是非常有针对性的，那么很多朋友他们出了自己的建议，比如说出租司机拍照片啊，统计水表、电表，甚至去看垃圾啊等等这些方法，两位评论员如果让你们来出这个建议，怎么样能够统计出一个准确的住房面积的空置的这个面积的数据，或者说是空置率的话，你们有什么样的方法上的建议？
张鸿：其实我们关注空置面积不仅仅是我们需要这个数字，我们其实希望，第一，这个市场上不要有那么多的投机；第二，现在空置的这些房子，不管它是6000多万套，还是多少万套，它能不能变成这个市场上有效的供给，比如说能不能出租出来，能不能卖出来。所以从这个角度上来说，我倒有个建议，因为有两个办法，一个是逼迫他们变成有效供给，比如说增加税，让你持有不起，我拼命加税，直到有一天你说，哎呀，我不能再空置了，空置我这税交不起了，我把它卖掉，或者出租掉。但是我觉得和这个相比的话，也许另外一个办法也可以考虑，比如说鼓励他出租或者卖掉，就是减税，因为你这个房子如果出租的话，是要交税的，10%的出租税，所以能不能把它减掉，鼓励他出租，如果想让他卖掉的话，那我们能不能规定一个时间点，比如说今年底之前，或者明年年终之前，你卖掉这个房子，我能够在企税上，在交营业税上，在个人所得税上给你部分的减免，这样的话也许能够鼓励他们把这个房子变成有效的供给，如果变成有效供给的话，我们的怨气可能就没那么足了。
主持人：总而言之就是让这个房子活起来，别那么闲着？
张鸿：对。
霍德明：有这么一个空置率的数字出来以后，才能做科学的政策判断，当然，在整个我们讲宏观调控来讲的话，如果我们真的要关心老百姓的住房……
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