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国务院副总理李克强八天内两提抑制房地产投机炒作行为，房地产调控政策信号如何解读？《今日观察》正在评论。
主持人（史小诺）：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位的收看。本月13号和21号，国务院副总理李克强分别在北京和江苏常州，两次强调要加快保障性住房重大民生工程建设，继续落实好房地产调控政策措施，坚决抑制投机炒作的行为。在房地产进入深度博弈的当下，李克强副总理的短短八天之内连续两次表态，透露出了怎样的新的信号？房地产调控还有多长的路要走？今天我们将会就此展开评论。
今天我们的评论员是霍德明先生和张鸿。
首先我们一起来了解一下新闻背景。
21日，中共中央政治局常委，国务院副总理李克强，在加快保障性安居工程建设工作座谈会上强调，实施保障性安居工程要从各地实际出发，突出重点，分类指导，实施保障性安居工程，地方政府是责任主体，把这项工程建设好，各项政策要跟上。李克强要求各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为，巩固调控成果，促进房地产市场长期稳定健康发展。
8月13日，李克强在北京市考察廉租住房，公共租赁住房等建设时强调，要加快保障性安居工程建设步伐，改善中低收入群众基本住房条件，继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求。
在八天时间里，李克强两次强调抑制房地产投机，备受各界关注。住房关系民生，保障性住房建设，更是与低收入群体密切相关，目前，各地纷纷采取措施加快保障性安居工程建设。
今年，北京保障性住房开发投资达到214亿元，供应土地1123公顷，新开工11.6万套，竣工2.3万套，中低价位中小套房的土地供应达到1202公顷，占住宅土地供应总量的83%。
上海，市级财政专项安排补助资金14亿元，支持各区县筹措廉租住房房源，新选址23幅、建设用地面积达到105平方公里的土地，实施土地储备，用于以保障性住房为主的大型居住社区建设。
天津，今年保障性住房建设和棚户区改造计划投资总额332亿元，已完成投资201亿元，完成率达到60.5%，有媒体指出，加快保障性安居工程建设工作座谈会，不仅在于对年初定下的在全国建设580万套保障性住房目标的检查落实，和对下一步工作的安排，更在于它传达出继续推进房地产调控的政策信号。
主持人：那么很多人认为李克强副总理的这两次讲话，可以说是给一直以来观望情绪比较浓厚的房地产市场给了一个调子，那我想请问两位评论员，你们是怎样来解读或者是看待李克强副总理两次讲话的？霍教授。
霍德明（财经频道评论员）：我觉得至少给了我们两个信号。第一个是强调保障性安居工程，也就是说对于一般的中下阶层，为什么呢，因为他要建设保障性住房有580万套，相当大的一个数字。
主持人：对。
霍德明：不过第二个，他是坚决抑制投机炒作的行为，我觉得这句话是说给房地产开发商听的，如果说是不能够坚持下去的话，那么对于炒作这一块，将会有更多，更严厉的措施进去。所以我觉得两种信号在八天里面，一直连续释放出来，可以说对于下半年的房地产的这个走势，应该算是定了个调了。
张鸿（财经频道评论员）：你看他其实两次谈话的场合都和保障性住房有关，一次是考察，一次是座谈会，但是其实说的呢，都是这个房地产调控的基本上这个核心问题，就不光是保障性住房，比如说抑制投机炒作这是我们“国十条”里面非常明确的。还有一个就是增加住房的有效供给。就是一个是抑制不当需求，一个是增加供给。然后还提到说要“巩固调控成果”，其实说白了就是不松动，调控不松动。
主持人：要继续下去。
张鸿：对，也从另一个侧面告诉我们，调控已经有一些成果在了，所以要坚持下去。还有一个就是他特别提到了，要地方政府在保障性住房上要负责，这个其实和“国十条”也是一脉相承的，“国十条”第一条就说，“要建立问责制，省级政府要对房价负责”，不光是保障性住房，就是房价如果非合理性的这个上涨的话，也是要负责。所以综合这两次讲话，其实说的都是一个事情，就是要继续调控。
主持人：这也是表达了中央政府的一个决心和这个路子还会继续走下去。相关话题我们再来看一下我们网友的评论，这位朋友叫“游戏人生”，我们对他进行一个视频连线，您好！
网友：您好！主持人。
主持人：能给我们做一个自我介绍，你是哪里的人啊？
网友：我是浙江丽水人。
主持人：那我想问一下，你们平时谈论房价多吗，你认为你们那里的房子，房价现在怎么样？
网友：平时的话，因为正好处于我们现在这个年龄的话，我们可能议论最多的就是房子的问题了，那么在我们这座城市，在国家出台政策以前房价是非常高的，不过自从今年这些相关政策出台之后，目前房价也是趋于稳定了。
主持人：那今年下半年有买这个房子的意愿吗，和期待吗？
网友：我觉得还是要再观望一下比较好，因为我觉得政策方面国家已经出台了很多，但是可能这个就是，要有一个过程，我想看一下它的底线是哪里。
主持人：那我想请问一下，因为我看你很年轻啊，你参加工作几年了？
网友：有四年了。
主持人：那你觉得你目前的这个工作状态和经济状况，你觉得你买房子是不是还是有些困难？
网友：我曾经粗略的算过一笔帐，就是我和我的爱人两个人，如果说不吃不喝的话，大概用八年的时间可以买一套大概40几万的二手房，就是说全额付款，那么如果说是中间再考虑到其他的问题，我觉得这个买房压力还是蛮大的，你包括像孩子啊，还有一些社会上的，包括房价的变动等等都有可能会影响到这些。
主持人：好的，谢谢，谢谢你的参与。
接下来我们再来看一个网络的相关调查，这个题目是“您目前的购房计划是？”现在计划买房目前正处于观望当中的是39.8%，大概是四成左右的朋友，已经购房的是21.7%，没有考虑过买房是14.5%，考虑廉租住房或者是公共租赁住房12%，考虑一直租房下去，租房更加便宜是7.20%，看来我们的网友对这个购房的计划是各有各的不同。
其实对于未来房地产市场的走势，是仁者见仁，智者见智，而且一直以来大家也是有着不同的判断。那么当下中国的房地产市场到底是一个怎样的状况？我们通过一个短片一起来了解一下。
房地产观望气氛浓厚，房价走势将会如何？这是当下关心楼市的人们最为关注的。
价格方面，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点，但环比持平，其中，新建住宅与上月持平，二手住宅下降0.1%，买卖双方在价格上依然互不相让，记者日前在北京部分新开楼盘进行调查。
记者：价格有降吗？
房地产销售人员：没有，都是在升的，逐步在升的。
记者：现在不是在调控吗？
房地产销售人员：调控也没有降，只是没有再涨了。
中国经济景气监测中心报告显示，二季度，我国城市消费者预期房价下降的比重明显增加，一线城市，消费者预期房价上涨的比重为36%，比一季度减少24个百分点，预期房价下降的比重为41%，比一季度增加18个百分点。二线城市消费者二季度预期房价下降的比重为30%，比一季度增加15个百分点。
低迷楼市如何激活？日前媒体纷纷报道，北京华远集团总裁任志强劝开发商认清形势，以降价换取销售，并调侃说，“开发商还是从了吧，有什么可博的。”万科董事长王石则认为，“目前观望的低谷已经过去，一线城市房价下调的空间在10%—15%左右。”与此同时他认为，楼市的刚性需求购买力还是非常强。
当下楼市成交量持续在低谷徘徊，1—7月，全国商品房销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，增幅比上半年回落了5.7个百分点，与成交低迷相伴随的是，不少城市土地购置面积和完成土地的开发面积仍在同比下降，房地产下半年开发投资或将出现明显回落，在此情况下，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策的声音时有耳闻。
业内人士指出，鉴于楼市目前仍将处于严格的调控政策之下，预计各地成交量的复苏过程将会较为缓慢，历次调控的经验表明，在市场僵持之际，率先降价促销的房企多能占得市场先机，这不仅利于自身资金链的良性运作，也能在市场调控之际把握主动。
主持人：那么刚才从短片当中我们也是看到不同的房地产商他们有着不同的声音，那么张鸿你对我们现在很多地产商他们新的这个表态，有着怎样的说法和看法？
张鸿：其实很多知名开发商不光是这几个了，都纷纷在这个敏感的时期出来表态，但是我觉得他们好像，最近一段时间口径出奇的一致，就觉得未来可能要下跌，而且是不得不下跌，任志强说“我们从了吧”，听上去特别像调侃，但是我相信作为一个开发商从他的角度来说，他是真的是盼望着那些开发商能够听他的这个苦言相劝，因为他还有原因，我们没有表现出来，就是他，他的原因是，他说如果你不从的话，如果我们开发商不降价的话，那很可能引发新一轮的这个更加严厉的政策，何苦呢，那你不如降降价吧。我想他们有这样的一个基本上共同的一个判断，背后一定有非常理性的一个分析过程。
主持人：对。
张鸿：比如说我可以举一个简单的例子，就是房地产商的这个资金链，那《上海证券报》引用了一个评论，分析就是说半年报看起来80多家的房企，然后他们的资金链到底是怎么情况？说净现金流今年上半年，合计是负的732亿，去年上半年净现金流是328亿。
主持人：相差这么大。
张鸿：里外里是1000个亿的这个差距。
主持人：对。
张鸿：就是缺钱嘛，缺钱怎么，然后呢，这个融资难度也大，比如说他想增发个新股啊，这个现在对他压力也大，然后银监会现在也说，说你如果有囤地现象的话我们就不给你贷款了，对吧，这也是“国十条”里边的要求。再加上去年的房地产的这个良好的一个势头，很多公司都拿到地了，然后那些地呢，将在，很可能在今年9、10月份就变成房子，所以潘石屹说，你说房子增加了，然后钱又少了，那房价未来还会怎样呢，房价未来可能就是要下跌。
主持人：他说是有10%—15%的这样的一个空间？
张鸿：对，王石说可能有10—15%的，当然对普通老百姓来说可能还不解渴啊，我不相信说现在的这一轮继续调控的话，会有像2008年，2009年初的那个调控，会有一些大的地产商可能资金链“嘭”一下就断了，然后就垮掉了，不大可能，因为大的地产商经过去年的整个信贷的增加……
主持人：他可能资金积累了？
张鸿：对，他们活得，能活得挺好的，但是不排除有很小的开发商，他咬牙挺，但是他挺不住了，“啪”一下资金链断了，那他可能就会成为第一棵稻草，多米诺效应，然后就可能就引发整个房地产的这个下降。所以就是说下半年的整个的一个销售任务对开发商来说也是特别大，所以他们现在的判断就是，可能第一，在政策上我们不得不降价，第二，从我们自己的这个销售来讲可能也得主动降价。
霍德明：我觉得对于下半年房价到底会不会真的降价，这目前来看还是一个焦灼的状态，就像是足球，那球还在中场踢呢，为什么呢？我看到的数据是，这个国家统计局公布的7月份全国70大中城市里面，它的房价环比，跟6月份比是持平的，不过同一个时间也是发改委公布的7月份36个城市里面，它和前一个月，跟6月份比的话，它还上涨了1.61%，当然这是年增率，所以我觉得增幅不高，也就是说我们还没有真的看到有关于房价在真正持续下跌的这个现象，所以我说它是个深度博弈啊，博弈大概是在政府一方面，还有另外一方面就是开发商了，当然了这个博弈的结果张鸿刚刚讲了，如果看财务，尤其在资金流上面，它是不是能撑得下去，但是我得提醒我们的国土部在8月22号，又公布了一个新的所谓“2815宗闲置土地”的事，我想大家都已经注意到了，而且对于这个土地他已经约谈了很多地方的所谓的负责人了，要看什么，看10月份，你这边要给我做一个结果出来了。当这么一个问责的精神，如果问责的实事能够真的落实的话，那这个闲置土地一旦释出来，一旦开始要建房子的话，那么对于全国的房价，我想应该还是有一个比较……
主持人：好的抑制作用。
霍德明：好的抑制作用的。
主持人：就像两位所说的，现在目前中国房地产市场是在一个深度博弈和这个焦灼的状态之下，那么房地产调控确实是需要持之以恒，在接下来调控的过程当中，我们的着力点主要应该放在哪些方面？稍候继续我们的评论。
低迷楼市，房价松动迹象是否将会蔓延？地产调控不动摇，政策落实如何稳步推进？《今日观察》正在评论。
主持人：好，欢迎回到我们的节目，接下来继续我们的房地产调控话题，我们一起来看两幅漫画。这幅漫画叫做这个城市调控。
霍德明：这个有意思，漫画你看。
主持人：对。
霍德明：他想要把这个房价用几个绳子……
主持人：牵住。
霍德明：把它牵住，把它钉锚，钉下去，其实这里面就叫你不要炒作，如果你真的房价要冲上天去的话，我看天罗地网，搞个大锁把它整个套上去，那个时候我想是所谓我们最不愿意看到的事情。
主持人：这个看来我们就是政府还是有这样一个信心和决心的。再来看下一幅，“别怕，这点风不算大”，这应该是咱们地产商的一种声音。
张鸿：对，这是房地产大佬说的话，但是你注意他旁边还有小的这个地产商，我不相信开发商是铁板一块，肯定有一些小的开发商在持续的调控下面，肯定他会撑不住的。
主持人：热点城市的房价偏高也是业内和我们老百姓一直以来非常关注的一个焦点话题，而且从财经频道的很多节目当中，我们其实经常可以看到，国外的楼市到底怎么样？他们的调控政策是怎样把控的？接下来我们通过一个片子，一起来了解一下。
说起房地产和房价，不妨把目光聚焦国外一些城市。
东京附近的楼盘公寓售价很高，如在靠近银座的东京都港区芝浦的一处高级公寓，80平方米售价6580万日元，约合人民币526万元。而在东京核心区以外，房屋售价并非高得让人不可企及，位置相当于北京五环附近一套70平米的房子售价在200万人民币左右。在东京都以外的神奈川价格则更加便宜一些，如1988年建造的一套20平米的房子，售价在50万人民币左右，如果出租每月租金相当于人民币3800元。神奈川当地雇员平均一个月的工资约合1.6万元人民币，这样算下来，3800元的房租不算很贵。
再看德国，从1977年至今，德国房价平均只上升60%，同期人均收入上升三倍，即德国房价平均每年只上涨1%，德国实行先存后贷合同储蓄计划，即买楼者先存入楼价50%才获贷款。即，如果你决定买楼，可以先行存款，直到存款相当于楼价50%便可买楼，存款是固定利率，贷款也是固定利率，没有变化。另外只有42%的家庭拥有自住物业，其余58%是租楼，由于供应充足，楼价平均每年只升1%。置业只作为自住，不能博资产升值。
针对当前我国楼市僵局如何打破？媒体也在建言。新华社文章援引专家观点，解决目前高房价的根本出路在达到需求和供给的某种平衡，现行的住房保障政策下，廉租房针对最低收入阶层，只租不售；经济适用房针对收入较高但又买不起商品房的居民，只售不租。而公共租赁房可以实现广泛覆盖，不属于廉租房保障对象，又无力购买经济适用房，商品房的“夹心层”也能覆盖到。
《人民日报》文章，在落实当前短期楼市调控政策的同时，更加注重长期制度建设，如改革和完善土地招拍挂制度，改变单纯“价高者得”的土地供应模式；研究改革中央和地方分税制，改变地方财政过度依赖土地出让收入的状况；探索如何将差别化信贷政策常态化；加紧研究房地产税制改革，加快编制房地产业“十二五”发展规划，建立房地产市场平稳发展的长效机制。
主持人：刚才我们看到很多其他国外的一些房地产的一些基本状况，那霍教授请你给我们介绍一下，国外目前他们大城市，或者是说周边城市他们的房价情况怎么样？他们的调控政策是怎么样的？稳定吗？
霍德明：是，我想大家也看到了，像这个发达国家，比如说德国，它8000万人口，它的房价在去年33年里面，每年1%的增长速度，所以这种速度是非常平稳的，对于德国的老百姓来讲，他基本上不需要为买房子，或者是租房子事情，反正就是个人做个选择就是了。
主持人：他们就更不会去炒房了？
霍德明：当然了，对于德国，当然我们说它还是一个中型的国家，跟中国的13亿人比的话，美国可能还稍微是个大国，我们也注意到了，美国它过去这段时间里面，的确有这个房价泡沫，不过我也得说，那是大部分在大城市里面的，对于美国所谓二线城市啊，一线城市的房价固然涨得很快，但是我的了解，我的很多朋友住在二线城市里面，大概二、三十万美元啊，也是有一个所谓的单独的一个我们讲都是别墅了，在这么一个很平稳的房价，你如果在一般二线城市里面安居乐业的话，也是不会受到房地产波动的影响。
主持人：那像您的观点，我觉得听起来是不是在我们中国目前来说，是二、三线城市的房价，如果能够稍微稳定一下的话，它可能对全国的这个房地产的调控也是一个很好的办法？
霍德明：当然了，尤其对大部分的老百姓还是住在二、三线的城市里面了，更何况很多将来农村的这些朋友们，他搬到了也是在二、三线的城市，所以那个地方的房价是相当重要。
主持人：那一直以来我们也是听说了这样一种观点，就是加大住房供给也是控制房地产这个房价的一个很好的办法，那么怎样更多更好的增加这个住房的供给？
张鸿：我想首先是保障性住房的供给，这个是我们现在一直在抓的，而且我不认为说保障性住房供给的增加是一个调控手段，它应该是政府的义务，应该是一个长期的一个机制，但是很多地方政府确实是保障性住房建设上面，他没有特别强的动力，因为这是要花钱的。比如说去年也就是在这个时候，全国人大有一个调研，到8月份的时候全国的保障性住房建设才20%几，那现在又到8月份了，今年的保障性住房建设到底它的进程是什么样的，我们现在还没有看到，我们相信会比去年好。但是地方政府总是说，说我们缺钱，所以我也看到有专家算帐说，缺口其实没有那么大，比如说国研中心的巴曙松，他就说地方政府其实建保障性住房不差钱只差地，但是你算过来以后你会发现，这个地也是钱。
主持人：对。
张鸿：因为地方政府会要把这个地拿出去拍卖，然后他如果建保障性住房的话，他的收益就会减少很多。所以第一，我们要保证地方政府有一个驱动，我愿意去建保障性住房，起码应该保证自己的土地收益在10%，这是一个硬性标准。其次，这个中央政府是不是可以在财税体制上考虑，如果地方政府的钱不够的话，那是不是也应该有一个帮助。还有一个就是商品房的供给，商品房的供给其实在“国十条”里边提得非常清楚，有专门的一条，然后还有一条就是说在它的前端，就增加土地的供给，比如说第五条就是“增加居住用地的有效供给”，然后起到的是什么呢，“抑制居住用地出让价格非理性的上涨”，怎么才能抑制它的非理性上涨呢，就是要改变供地的方式，如果我们能够让土地市场上主体多一些，形成一个有效竞争的土地市场的话，那我相信土地供应能够上去，但是价格很可能下来。
主持人：所以相关的政策我们也都有，关键是怎样落实下去。
张鸿：对。
主持人：好，相关的话题我们继续来看一下网友的评论。这位朋友叫做“乐陶然”他是这样说的，他说“房地产市场想要健康发展，离不开政府的调控，保障性住房的供给增加，会缓解一下住房难的问题，查处违法违规囤地，会解决土地难的解决，问题一个一个的坚持解决，期待安居的梦会实现。”
还有一位朋友说，“‘国十条’出台之后，一线城市的房价确实得到了一定的控制，房价也是有小幅的降低，但是，大城市的开发商纷纷转战二线城市，二线城市的房价在一阵徘徊之后也开始摇摇直上。希望对二线城市的调控不要忽视。”这也是和我们专家的说法是比较一致的。
那就相关的话题我们一起来听一下我们特约评论员的一些说法。
冯科（北京大学经济所房地产金融中心主任）：我觉得房价的调控还没有达到预期的效果，房地产开发商整体的资金链比较松动，平均来看，我估计房地产开发商能承受一年半的调控周期。今年第四季度结束以后，房地产商才会感觉到一点点紧张，所以我们要注意结构化的调整，我们在抑制需求不能够同时抑制供给。二套房贷、三套房贷不能丝毫放松，所以我认为我们现在的政策不应该“一刀切”，限制购房者约束他的购买力的时候，应该增加住房的有效供应，以改变供求失衡的局面，至少要达到一种供求的平衡，我想这是下一步调控一个重要的方面。
尹中立（中国社会科学院金融研究所金融市场研究室主任）：加大保障性住房实际上并不是缺钱的问题，因为每年土地收入都以数以万亿计，去年土地出让金实际上是1.5万亿，拿出10%就是1000多亿的资金建保障性住房足够了，所以，将保障性住房的落实情况列入地方政府主要领导的业绩考核体系当中，保障性住房的建设就迎刃而解了。
主持人：今天的节目以来我们一直在谈这个房地产调控的政策，不要松动，要坚持下去，两位还有没有什么更好的具体的一些建议？
张鸿：其实就是“国十条”坚定不移地把它执行下去，因为“十条”要全面铺开的话，其实是一个特别大的一个工程，现在我们在遏制投机上已经做得很好了，但是比如说供地方时的这个跟进，比如说加强房地产市场的信息，这是第十条。举一个很简单的例子，就前阶段这个国土部公布的2815宗的闲置土地，对吧，这个信息其实如果把它全部公开的话，比如说你这个地块到底是哪的，然后开发商到底是哪的，他现在已经囤了多长时间了，这些信息如果全部公开的话，它其实是有助于舆论监督，然后有助于我们判断地方政府，包括管理部门他们在调控上面的一个决心和意愿。
主持人：对，就是不光是公布这个数字，同时还要监督这个具体的名单，然后让他们进行下去。
张鸿：对。
霍德明：我觉得两件事情还是刚开始说的，第一个还是安居工程方面，以及对于民生是非常重要的，就张鸿已经刚才提到了，中央政府，地方政府都有心要做好这件事情，而在抑制房价尤其抑制投机这一块，刚才也有网友提到了，它是不是在二、三线城市里面又会有这个房价投机啊，又还会有新的北京、上海这种原来超涨超跌的这种现象出现，所以我既然已经有了前面的安居工程以及抑制房价投机的这个经验的话，对二、三线城市将来，我想这个经验还是可以再持续下去的……
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