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有人没房住，有房没人住，楼市商品房空置现象引人关注。是什么原因导致房屋闲置？处在关键时期的房地产调控该做怎样的判断和选择？《今日观察》正在评论。
主持人（陈伟鸿）：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位的收看。你家小区的房子入住率高吗？整个小区，整个城市，乃至全国，到底有多少房子是空着没有人住呢？最近，关于商品房的空置率这个话题成了各大媒体讨论的焦点。究竟目前中国的空置房有多少？为什么这个名词会如此受人关注呢？那些闲着没人住的房子是不是就像人们所说的那样，成为了抬高房价的推手？我们应该如何来看待这一现象？今天的节目当中我们将就此来展开评论。
我们现场的两位评论员是向松祚和张鸿。好了，在节目一开始，我们还是先来看一看我们记者在一些城市所做的调查。
商品房空置现象再度引发人们的关注，不久前有媒体引出消息称，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，但是很快国家电网公司便出面否进行过类似调查。
消息未经证实，话题却持续升温，市场上的空置房究竟有多少？本频道记者日前展开了调查，去年年底在北京的别墅项目孔雀城创下开盘3小时88套房源全部售謦的销售传奇，然而，目前这里大面积的房屋处于空置状态。针对小区目前入住率不高的问题，在孔雀城入口处的大鹏伟业房产经纪有限公司经理王湾为记者分析了原因。
王湾（大鹏伟业房产经纪有限公司经理）：第一个原因，就是当时他们买的时候，投资的这种性质就比较高。第二种就是根据实际上来住的情况下，距离上面或者配套上面短期内解决不了，主要是这个就学、医疗，如果有病，有老人在这居住，那买药啊，报销啊都是个问题。
在北京最早的卫星城昌平，我们来到了沙河高教园区，一位装修公司的经理告诉记者，这片小区买房的人很多是投资的。
装修公司经理：有多的有19套。
记者：19套，一个人在这儿买的？
经理：是陕西的。
记者：是陕西的？
经理：对，好像是开金矿的，知道吧，他一定要翻了一番，好几番才行，不到两万五、三万时候，他都不出手，耗个三、五年他不着急啊。
为了进一步了解目前房屋空置的情况，记者咨询了住房与城乡建设部、房产协会、国家电网以及自来水公司等部门，都没有得到房屋空置情况的统计数字。
中国人民大学土地规划研究中心主任严金明表示，目前我国并没有官方发布过权威的空置率统计数据。
全国空置房究竟有多少？在房地产市场调控的敏感时期，这个扑朔迷离的数字，吸引了众多眼球。
主持人：在最近这一段媒体对于楼市的报道当中，空置房或者空置房率是一个出现频率非常高的字眼。那么空置房到底有着什么样的定义？张鸿在你看来到底什么样的情况我们可以称之为空置房？空置房率又怎么算出来？
张鸿：最初的时候，就是几年前统计局给的这个空置房的这个概念是什么呢，就是说白了就是没卖出去的那些房，在开发商手里，没卖出去，也没出租出去这个房子，叫空置房。然后还有空置率的这个概念，空置率出来以后，我记得2005年的时候当时是26%，然后引发了争论，后来统计局不公布这个数据了，但是空置房和控制率我们还一直以为它是这个概念，就是在开发商手里的，但上个星期咱们也做节目了，统计局说，现在有一个新的概念叫待售面积，待售面积就是原来的空置面积，就是在开发商手里的这些房子，所以，那空置率是什么呢？空置面积是什么呢？现在又挪到了这个在买房人的手里，就是你买了以后，不用。
主持人：那么松祚你觉得在你的观察当中，今天中国的楼市当中，这空置房到底多还是不多？
向松祚：这个比例到底有多高，这个从经济学上来讲确实非常难以去测定，但是群众的智慧是非常多的，现在很多民间的发明了很多办法，至少现在有三个办法，一个是看电表，一个是看水表，一个是去看车位，真的有学者就去数啊，就去查你这个电表、水表和车位。电表没有转，水表没有转。
主持人：这个做法快赶上银行小额贷款时候，要看这家公司是不是运作的一些具体的做法。
向松祚：伟鸿我跟你说，从经济学的量度来讲，它这种办法是非常准确的。
主持人：是很科学的？
向松祚：很科学的，那么这个量是多大呢？北京、上海、深圳，这个一线城市，最高的估算就是入住已经5年的，这个入住率都不到60%，那么入住2、3年，就是那个小区，因为入住2、3年可能有的人还没有装修，还没有搬进去，入住2、3年，这个有的入住率竟然只有30%，4年以上的房子这个最高的闲置率是27%，最低的也达到20%。这个国际上有一个公认的有一个所谓的叫“警戒线”，当然这个“警戒线”是不是合适？大家可以有争议，这个“警戒线”是多少呢，是10%。
主持人：在刚才两位理性的分析之后，我们再请正在收看节目的网友给我们带来一些感性的感受好了。来，我们接进下面这位网友的视频信号，这位网友您好！
网友：您好！
主持人：跟大家介绍一下您现在所在的地区好吗？
网友：我是在河南的南阳市。
主持人：那您所在的这个小区，是一个什么样规模的小区呀？
网友：算是一个中等的吧。
主持人：在你观察当中，有没有发现这个小区也有我们刚才谈到的这种闲置房出现？
网友：那么在我这个小区的话还是算可以的，那么在我旁边的还有另外两个小区，大概的话，基本上空置的楼盘还有很多，我粗略的描述一下，大概可能有三分之二左右。
主持人：好，谢谢你参加我们节目的讨论。我们接下来再来看一看其他网友发来的这些观点。
这位署名“白月光”的网友，他的观点，“数字的真假既然无出处可寻，那我们就应该把这个数据搞清楚，建议国家权威部门来一个住房大普查，也好方便以后国家制订政策的时候来做一个参考，当前房价高涨，苦的还是老百姓。”
我想无论是我们网友的这种感受或者是记者的调查，可能都没有办法拿到第一手的最权威的，最准确的一个调查数字，不久之前其实也有一份调查结果，让很多人大跌眼镜。
全国空置房6540万套，这些空置房足以供2亿人居住，传言一出，媒体广泛转载，6540万套成为近期楼市最吸引眼球被引述最多的数字。
消息出来后，国家电网公司进行了辟谣，称国家电网从来没有统计和发布过此类数据，一些媒体也通过调查发现，社科院根本不存在一个叫城调队的组织。
全国存在6540万空置房的消息未被证实，但由此引发的对空置房的关注却愈演愈烈。另据报道，北京联合大学应用文理学院，城市科学系老师张景秋和孟斌曾经带领课题组，对北京50多个2004年—2006年售出后入住的小区用电情况进行了调查，其结论是，电表几乎不走的比例高达27.16%。但有专家认为，由于我国用电情况比较复杂，通过电表使用情况来反映房屋空置率是不现实的，比如几户合用一表，使用插卡电表等都无法真实反映房屋所有者的居住情况。如果一户居民拥有两套住房轮换居住的话，两套住房都有连续的用水、用电记录，更是无法冒然判断房屋是否空置。
当下的楼市已经进入了深度博弈阶段，在量跌价难降的微妙时刻，一个准确的空置率数据无疑将给下一步的楼市调控提供决策参考。然而，国家统计局2009年之后，就不再公布全国住宅空置面积数据，到目前为止，对于空置房所引发的关注，相关部门至今未发表任何观点，空置房的具体数量有多少？空置率究竟有多高？成为一个谜一样的数据。
主持人：真的像小片当中提到的，这是一个像谜一样的数据，究竟我们的空置率到底有多高？我想问问张鸿，在你的观察当中，什么样的一个群体可能对这样的数字会更敏感，更关注一些？
张鸿：其实很长一段时间，无论是闲置率还是空置率，它都像这个随便可以打扮的小姑娘，就是你可以根据你的利益去解读，或者根据自己的不同角度的目光去解读。刚才松祚也提到了，说2006年的时候统计局有一个26%的一个数字，出来以后然后媒体和老百姓就开始说，怎么能有这么高的空置率呢，然后从那以后，我们就很少看到统计局再公布这样的数字了，当然这个数字出来以后也得到了这个房地产开发商，还有一些研究人员的质疑，比如说有开发商说，你要是分子和分母不同的话，那你才4%的，刚才我已经说了，因为它的分子和分母可以有不同的这个替换。
主持人：统计的方式不同啊？
张鸿：其实它的数字肯定是不一样的，那也有说，你刚才说的是有学者说才不到1%，因为你如果把整个的分母变成特别大的一个全国的存量房的话，那它肯定就会非常低。这个数字就是6500万套的数字，其实我看到的最早的来源来自于，也是一个房地产评论人士牛刀他的博客，他说引用了这样一个数字，那当然也有人开始置疑，说6500万套那不可能，比如说同样是评论人的杨少锋他就说，他算了一个帐，说如果6500万套按照平均每套是70平米的话，那算下来可能将近40亿平方米，但是你知道从2000年—2009年，中国竣工的商品房的面积一共才不到40亿平方米，也就说不大可能说这么多年盖的房子都相当于都空置，都没人住，但是为什么老百姓信？这个问题不是因为老百姓傻，而是因为老百姓他从身边的感受，他觉得这个事是可信的，虽然那个数字可能没有那么高。
主持人：他自己有观察有感受？
张鸿：对，比如说我们在新浪微博上也做了一个调查，就说你身边有没有空置的，那很多人都说有啊，比如说“马甲的蚊子”他说，我以前在长沙看房发现到处都是空置房，尤其是郊区，比如像星沙这边的空置率是比较高的。还有一个说，我这个邻居干什么生意都不如炒房子挣钱，现在已经有一千多万了，而且他囤着房说我就是不卖，因为调控肯定是不见效的，所以老百姓是凭着他身边的这样的，可以看到，可以听到的这些经验，来认识这个数字，虽然这个数字可能，有可能高了，有可能低了，但是他觉得，这个事情本质上是真实的，也就是说确实有很多人买了房子闲在那，等着投机挣钱。
主持人：如果我们现在不去仔细的辨认，这个数值到底具体是多高或者多低，我就想问松祚一个问题，如果这个空置率太高，过高的话，它对这个地产的影响，对经济发展的影响会是什么？
向松祚：这个在经济上是一个非常有趣的现象，如果这个房子的空置率太高，因为个人的观察包括周边朋友的观察都可以肯定这个事实，我可以强调的来讲，就是说其实老百姓的眼睛是雪亮的，他们的观察有时候比这种学者的统计的数据要精确得多。那么，首先就意味着这个房地产市场上的投机非常的严重，那么我们看一看，在过去这几年房地产市场发展的这个态势啊，2007年、2008年、2009年和今年的上半年都有人统计过，这个投资和投机的这个比例占整个买房比例的比重是在不断的上升，比如说2007年，可能这个比例不到15%，马上会上升到20%到今年的上半年，就是在国家强力的控制房地产政策出台之前，北京市的这个买房的投机比例已经超过50%，那也就是说他买以后他不是为了自己住，就是为了放在这个地方等着……
主持人：升值。
向松祚：那个这个后果是什么呢，这个后果就是说你最终这个房子你一定要找到一个最后的买家，因为他不再传下去了，他就自己住了。
那么，如果你找不到，你怎么办？你这个投资的资金是从哪里来的，无论你是自有资金，还是银行贷款，还是你这个拍卖行拍的钱，还是这个典当行典当的钱，无论怎么样，他要寻求投资回报，他要还款，那么最后你可能会迫使你这个房地产的价格会大幅度的下滑。也就是说这个泡沫，如果是有泡沫，这个泡沫一定会破灭，破灭的速度可以非常快也可以非常慢，但是总之要破灭，这个破灭对整个经济的影响是非常大的，对银行体系，对很多个人的投资者都是影响非常大的。
主持人：其实大家都在关心啊，究竟如何准确地来看待这个空置房或者说是闲置房的现象，如果我们要来观察中国房地产市场的未来发展，那么空置率或者说闲置率到底是一个多重要的指标？稍候继续我们的观察。
楼市进入深度博弈，房屋空置数量扑朔迷离，众说纷纭下，楼市调控究竟该做怎样的抉择？《今日观察》正在评论。
主持人：欢迎回到节目现场，在今天的《今日观察》当中呢，我们和各位观察的是空置房这一现象，来看看网友刚刚传来的这两幅漫画。
第一幅漫画当中啊，两个人的对话，你看，“老张，我到你们小区了，然后该怎么走啊？”，“我们家好找，唯一亮灯的那间就是。”
我们再来看看第二幅漫画，一个是商品房，一个是经济适用房，中间还有两个主人公？
向松祚：这个我想就是表明我们现在中国房地产市场存在的一个非常巨大的问题，就说，经济适用房是为了确保中低收入阶层有房住，那么商品房呢，它可以有投机的功能，因为没有人否认商品房你买了就是住，它可以投资投机。但是如果这个市场的投机极为严重，而且我们房地产的资源过度的偏向这种投机市场的话，这个资源的分配一个是巨大的浪费，第二个也是表明收入分配一个巨大的失衡，同时会有很大的社会问题，大量的资源闲置在这个地方，同时更多的老百姓没有房子住，所以这给未来提出一个课题，就是怎么样把房地产的资源更多的向这个经济适用房、廉租房、保障房来倾斜。
主持人：其实还有一个课题也是大家关心的，就是到底怎么来看待空置房？如果来解决空置房？最近这段时间媒体和一些专家也纷纷从不同的角度发表了他们自己的看法，我们一块来看一看。
我国商品房空置率到底有多高？如何解决商品房空置现象？各路媒体连日来给予高度关注。
《证券时报》发表，空置率不是哥德巴赫猜想，文章说，商品房空置关系国家政策的走向，政府部门本应科学调查，为决策提供依据，但是公开的数据都没有，那谈何科学决策呢？很多小区一到夜里就黑乎乎一片的景象，就足以说明在高房价下，社会资源正在被大量的浪费，就足以说明政府必须对楼市进行有效的调控。
空置率已经到了危险的边缘，中国社会科学院金融发展室主任易宪容，前不久发表如此观点，他认为，在投资性购买住房就是赚钱这种观念引导下，国人一定会千军万马的进入投资性房住房购买，房地产价格快速飙升及房地产泡沫吹大也是必然，中国金融及经济面临潜在的风险也增大。
《新京报》评论认为，商品房空置是个伪命题，真命题要从两个角度来看房地产。一个角度是调控有房者，其政策思路无非就是征收物业税，加大有房者持房成本。另一个角度是保障无房者，一是政府加大投入力度，二是改革住房体制。在土地制度上，加快推进农村宅基地的产权化进程，允许社会居民购买农村宅基地自建住房，以此加大住房供给。
《新世纪周刊》援引经济学家谢国忠的观点，大量房屋闲置应当鞭策政策制定者采取行动，很明显，这是危机来临的讯号，时不我待，如果放宽目前的政策，而不建立连贯的政策框架，最终的房灾必将阻滞经济发展，美国经济的现状就是活生生的例子。
主持人：刚才我们三位在看这些媒体评论的时候有一个细节，引起了我们三个人共同的关注，就是有一家媒体提到说，这个空置房本身是一个伪命题啊，这个听起来似乎，它在我们现在房地产健康发展需要解决的，需要面对的一系列问题当中，它根本就不是关键，它根本就不值一提，但是我们反过来想要问一问，那到底什么是关键的问题？什么是真命题？
张鸿：真命题就是投机啊，就是大家觉得那么多闲着的房子，他们都是为了投机而来，为了它增值而来的，所以他们不愿意去把它出租出去，因为那点租金他们也无所谓，然后你这样判断的话，如果他租金都无所谓的话，你给他增加一点那个税率并不高的房产税，可能也不至于把它挤出来，挤到市场上来，所以大家就会很担心，是不是房价还要上涨，正是因为大家心里没底，所以才需要相关部门出来表态。最根上的问题是，我们这一次从4月份开始出台的这一次新的调控瞄准的那些投机，我们是不是会继续的坚持，然后让他们这个再没有投机的空间。
向松祚：我记得重庆市委书记薄熙来，他在这个重庆市的干部讲话里面他明确的讲过，他说“住房问题就是当今中国最大的民生问题”，今后我们的房地产有限的资源，如何更多的向保障房、向经济适用房去倾斜，而且确保保障房和经济适用房不要受到商品房这个投机因素的污染，确实让这些商品房，让这些保障房每一个房子都能够确实解决一户居民的这个住房难题，这是我们房地产市场面临的最关键的一个难题。
主持人：接下来我们也来看看今天的特约评论员对我们这一话题，有着什么样的观点。
冯科（北京大学经济所房产金融中心主任）：关键是看投资性购买房的比例，如果这个比例占得比较高，相应对应的空置率也会比较高。解决商品房空置问题，不会太难，大家购了房子然后再出租出去，那么房子就不是空置的了。为什么大家不愿意出租？从投资的角度，更让人追求的是买卖房价的价差，因为跟房价的总体水平相比的话，租金还是便宜点，应鼓励更多的人租住住房。第二个，要遏制这种房价短时间内的暴涨，那么短时间内的暴涨就会引导投资资金更倾向于做一个资本的利得，如果说房价比较稳定，比较均衡的增长，可能大家真正要计算，它的出租率、出租租金与房价比，更愿意倾向于去怎么样出租，而管理好自己的资产。
主持人：两位评论员对于我们调控的下一步的措施，你们有什么期待？有什么建议吗？
张鸿：遏制商品房的这个投机其实有两个办法，一个是办法是短期的，就是我们现在的这些限制二套、三套的这些信贷政策，这是可以减少他们的投机的，因为他的钱他没法从银行贷出更多的钱来。其实更重要的是釜底抽薪，就是长期的让这些买房者不认为房价永远会涨下去，就改变他的上涨预期，否则的话，只要大家认为房子迟早还会涨，那有钱就都想投到房地产市场上来。
主持人：我觉得要扭转这样的一个上涨的预期，其实真的是任重道远。
张鸿：对。
主持人：松祚，你觉得呢？
向松祚：我现在不是期待，我现在是很担心，就就这种其实通过货币这种政策，信贷政策这种短期的调控，它这个政策很容易反弹，因为我们知道这个包括一些利益集团他们都有反弹，那么这个政策一旦再被反弹以后回到以前的状态，房地产的价格飙升又会重新出现，所以我觉得我们现在政府最迫切期待的是要思考长远的政策，甚至要……
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