[提要]在全国1457宗闲置土地的“黑名单”被沪上媒体炒得沸沸扬扬之际?熏闲置多年的泛海建设董家渡项目却悄然开始启动。近日，商报记者从一份公开发布的公告获悉，泛海董家渡项目中的10号地块将率先启动，计划投资15亿元建造8幢高层住宅楼和部分商务楼。董家渡项目闲置8年终启动 泛海建设欲投资15亿。

    在全国1457宗闲置土地的“黑名单”被沪上媒体炒得沸沸扬扬之际?熏闲置多年的泛海建设董家渡项目却悄然开始启动。近日，商报记者从一份公开发布的公告获悉，泛海董家渡项目中的10号地块将率先启动，计划投资15亿元建造8幢高层住宅楼和部分商务楼。这一项目名为“泛海国际公寓”，并已规划通过，目前处于前期开发阶段，但具体开工日期未定。
    作为上海旧区改造中最为耀眼的区域，2002年5月，董家渡首批地块由香港华润、北京光彩（即泛海系）、浙江华浙三家共同开发，2005年，绿城悄然吃下原本属于浙江华浙的项目公司——上海华浙外滩置业的51％股权。近几年来，华润置地·上海滩花园、绿城·外滩黄浦湾都已进入上海新房市场，上月，上海滩花园二期外滩九里更是售出2套均价高达10万元／平方米以上的景观房。而在首批地块项目之中，只有规模最大的泛海项目却是在长达八年的时间里迟迟未见动静，至今未能动工。

    先做大户型住宅

    泛海建设位于董家渡的3幅地块占地面积约12．02万平方米，建筑面积达到54．41万平方米，其中，10号地块规划总建筑面积19．3万平方米；12号地块规划总建筑面积17．98万平方米；13号地块规划总建筑面积17．15万平方米。整个项目地块位于上海最优地段之一——外滩和老城厢的外延地段，地块东边紧临黄浦江，南面即是南浦大桥，西面临近豫园商城，往北则是十六铺码头，周边的交通十分便捷。
    商报记者注意到一个名为“泛海国际公寓?穴10号地块?雪商业、住宅建设项目”的相关公示，原来，在占地面积12万平方米的泛海董家渡地块项目中，由中华路、紫霞路、王家嘴角街（南仓街）和王家码头路合围而成的10号地块已经悄然开始启动，在4．39万平方米的占地面积上计划新建8幢高层住宅楼，沿中华路一带则将建造部分低层商业用房，另有公建配套设施（含小区幼儿园），容积率3．3，地上建筑面积约为14．47万平方米，加上6．22万平方米的地下建筑面积之后，整个10号地块的总建筑面积将超过20万平方米。
    值得一提的是，10号地块项目的总住宅户数为451户，按照其12．36万平方米的住宅楼建筑面积来粗略估算，每户住宅面积约为274平方米，换言之，10号地块的将来是以大户型公寓产品为主。
    目前，10号地块的四周已经用围墙圈起，大部分地块已经基本拆平，但靠近紫霞路还有部分待拆建筑。目前看来，10号地块仍属闲置，尚未见到动工的迹象。就此，商报记者致电负责10号地块开发的泛海建设旗下的通海建设有限公司，一位前期部的相关工作人员告诉记者，目前，10号地块的确已经开始启动，相关规划也已通过，但还只是处于前期开发阶段，项目尚未开工，至于10号地块内尚未拆平的部分，他告诉记者说：“10号地块暂时预计分两期开发，而先拆好的部分自然是要率先开发的，而具体开工日期目前未定。”

    拆迁成本巨大

    2007年底，泛海建设宣布将向控股股东泛海建设控股增发从而获得其所持有的4个房地产公司项目，合计作价约72．65亿元，其中，涉及上海董家渡三项目的通海建设100％股权的收购价格为18亿元（通海建设正是董家渡10、12、14号地块项目的开发项目公司），三地块合并后的项目总范围为中华路以东、紫霞路以南、南仓街以西、东江阴街以北，建筑面积超过50万平方米，以住宅开发为主。
    泛海建设在当时的公告中表示，10号地块的“动迁工作已近尾声，计划2007年年底开工。”而12号地块和14号地块都计划于2008年正式启动动迁工作，其中，12号地块位于10号地块的南面，地处中华路以东、王家码头街以南、董家渡路以北的位置，规划建造6幢25－27层的居住楼、1幢6层商业楼以及地下车库和相应的公建配套设施；14号地块则处于整个地块项目的南端，地处中华路以东、董家渡路以南、东江阴街以北的位置，计划建造6幢23－27层的高层住宅、1幢6层配套商业用房、1幢17层酒店式公寓以及地下车库和公建配套设施等。
    然而，时至今日，泛海建设的董家渡10号地块仍然未能动工，拆迁也未能完成。
    今年3月，泛海建设发布2009年年报称，上海董家渡项目10号地块“拆迁克服重重困难，取得较大进展。”截至2009年底，10号地块动迁已完成全部工作量的86．7％。同时，泛海建设还表示，在2010年，泛海建设将加快项目开发节奏、加大项目开发规模，至于10号地块，则将加快拆迁，“力争年内项目开工建设。”
    众所周知，董家渡旧区改造项目的拆迁成本巨大，需要大量资金。而为了加快董家渡项目的开发，泛海建设也多番融资，今年1月，通海建设刚刚采取股权融资的形式进行融资，引入新股东中诚信托，取得了新的资金来源，中诚信托出资10亿元，持有通海建设40％股权，股权融资完成后，通海建设的注册资本由15亿元增加至25亿元，而中诚信托投入的增资款用于通海建设在董家渡项目的开发。

    记者手记

    闲置土地：政府和开发商各有责任

    一份涉及全国1457宗闲置土地的“黑名单”——《有关房地产开发企业土地闲置情况表》近日在沪上掀起了轩然大波，各大媒体争相报道，据该“黑名单”显示，截至去年9月底，全国闲置土地总计达1457宗，闲置面积达9772公顷，且70％以上为住宅用地，北京、广东、海南、江苏、重庆等地更是成为闲置土地“重灾区”，而上海的闲置土地面积则为零。
在名单所披露的闲置原因中，1457宗闲置土地被划分为“政府原因”和“企业原因”两大类，但在现实中，闲置土地更多地由不同的“实际原因”综合而成，因此，闲置土地并不能用成因系政府或开发商来实行“一刀切”，然后以“单方面原因”统计数量。商报记者认为，全国1457宗闲置土地“黑名单”中虽然罗列的闲置土地体量惊人，且信息详尽，但客观上，全国的实际闲置土地数目必定远不止于此。
    以上文所述的泛海建设董家渡地块项目为例，自开发商获得地块项目开始，一直“停滞”至今历经8年之久。商报记者以一个市场观察者的角度认为，泛海建设董家渡地块闲置弥久，至今未能动工，自然是名副其实的闲置土地；从地方政府的角度而言，这一地块的拆迁工作迟迟未能完成，所以对于无法完成土地使用权出让负有一定的责任；从开发商角度而言，早在2007年底之前，泛海建设宣布向控股股东增发A股从而收购其持有的项目公司股权之际，董家渡地块早已经成为其融资圈钱的重要“资产储备”之一，于是，开发商对于整个项目未能如期动工同样负有不可推卸的责任。
    但对于上述闲置土地名单而言，泛海董家渡地块却并不在其中。所以，商报记者认为，泛海董家渡地块或许是可以区别于全国闲置土地“黑名单”之外，闲置原因更复杂的地块样板之一。