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| 2010-08-03 作者:沈洪溥 来源:东方早报 |
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时下媒体正热议国内住宅的空置问题。很多人因为“不知道”而“不高兴”，批评政府部门、数落水电气等垄断国企，抱怨物业公司和地产中介，反正和空置率这项号称标志楼市健康度的关键数据沾边的机构一个没放过。更有人认为，有关部门隐匿空置率数据是为了“托市”，乃至发出空置率成为“哥德巴赫猜想”之类的感叹。笔者认为，显然，这是在毫无理由地贬低哥德巴赫猜想。
空置率这东东，望文生义，指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比例。其之所以被国人重视，在于按国际惯例，据说商品房空置率在5%～10%之间为合理；空置率在10%～20%之间为危险；空置率在20%以上就是严重积压。不消说，如今要把空置率搞搞清楚的人，其实是希望借用“国际惯例”来隔山打牛，讽喻“中国国情”如何离谱。无非如此。
但笔者却以为，由于房地产市场性质异化，空置率已然是个伪问题。刨根问底地穷究空置率是多少，在当下已然毫无意义。
一方面，我国房地产市场，尤其是一线城市的房地产市场，其投资、投机属性已日渐占据统治地位，房子也已逐步在绝对意义上成为资本品，愈来愈远地脱离消费品属性。这就意味着，按照一般住房消费属性测算的空置率指标，已逐渐失去参考意义。投资者也好，投机者也罢，其囤积房产的最直接动机就是牟利，而牟取更多利益的方式就是占有更多房产……空置率越高，只能说明资本参与度高，卖方普遍惜售，不能直接构成需求不足的判断依据。换言之，当房地产市场属性已在改变为投资、投机为主，沿用空置率这个指标并不合适。
另一方面，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率，不区分房屋的新旧，不区分是已售出还是未售出，不区分被动还是主动，直接谈论空置率如何高，如何虚高，更是缺乏针对性的话题。事实上，只有未售出的新房屋空置率才可能成为衡量房地产市场供给压力的参考指标，而大而化之的空置率是毫无意义的。更何况，如前所述，房地产市场的主流需求已在转变为刚性较强，对价格不甚敏感的投资、投机需求。特别是在土地供给还存在政策背书的“18亿亩红线”前提下，房地产市场上游的瓶颈显而易见，空置率根本不足为虑。只要流动性无限制，有多少空置面积也会被投机者一口吞下。
一言以蔽之，高度关注空置率的人，其实并没有分清所谓均衡和平衡的概念。那些通过电表、水表等不确切渠道臆测出空置率，进而以空置率高为论据，倡言楼市危机迫在眉睫的人，仅是试图在消费领域内，用供大于求这样的非平衡论逻辑，说明市场尽早接受降低价格的必要性。但从均衡角度看，目前的价格高也罢，低也罢，都是动态均衡的结果，具有内在合理性。
正是从上述意义上来看，空置率已是个并不重要的指标。不止如此，目前与空置率类似的指标还有不少，比如房价收入比、房价租售比，其实已经在不同方面，因为市场性质改变的同样原因，失去了参考意义。
确切地说，分析当前的中国房地产市场必须彻底转换思路，用看待纯粹资本品的眼光来看待房地产。事实上，能决定短期内房地产价格走向的基本只剩下两类指标，一类是流动性指标，例如信贷政策的松紧，直接决定了需求对房产价格、涨幅、涨速的承受力；另一类是持有的税费比例，例如物业税、土地超使用年限后的补缴费率标准等，直接决定了供给方的持有成本和交易时的附加成本。
总而言之，中国房地产市场已经异化为资本游戏场，其投机本质毋须反复论证。长期浸淫其中的人们，已在多次和政策、民意的博弈中看透天机，信奉百无禁忌。再和这些满是野蛮、贪婪和疯狂想法的人讨论空置率的统计管道，努力呼吁市场理性，实在是鸡同鸭讲。而善良的人们聚在一起对着伪问题叹气，除了被坏蛋们调笑，也真看不出有什么实际的价值。
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