万科又降价了!上周末,万科位于北京房山的新盘长阳半岛项目开盘,均价比之前预期低15%左右,而实际成交价更比周边在售楼盘低20%左右。降价后,长阳半岛一次性推出的首批800余套房源两日售罄。
　　7月初,万科执行副总裁肖莉曾对本报记者表示,还没有看到大面积降价,是因为大量新盘还没有推出。7月底以及接下来的8、9、10月,主流房企进入推盘高峰期,万科、保利、绿地等房企继续新盘优惠促销,房企降价博取交易量现象将更为突出。

   北京万科继续玩隐性降价

　　7月24日,北京中粮万科长阳半岛项目开盘,首次推出的800余套房源两日售罄,项目实际成交价格最低至11000元/平方米,减去1000元左右的精装修费用,这个价格比周边在售项目低3000-4000元左右/平方米。记者查询相关信息发现,附近相邻楼盘中铁原香小镇报价约为14000元/平方米,还是毛坯房。稍远一些的天恒乐活城、绿城百合公寓,报价在15000元/平方米。
　　此前,降价使万科尝到了快速回笼资金的甜头。北京万科通过降价以及由此获得的品牌溢价,成功实现了进入北京22年来的历史性飞跃:据北京市房地产交易管理网数据显示,北京万科上半年销售金额超过50亿元,杀入上半年销售三强。
　　根据中国指数研究院发布的《2010年上半年北京商品住宅销售金额排行榜》显示,北京万科是北京惟一一家两个项目名列前十的房企,旗下的中粮万科假日风景位居第三,而这是万科在北京首个降价项目,单价小降800元引发关注。
　　这轮宏观调控期,万科提前完成了万科董事长王石及总裁郁亮的梦想:打入北京市场前三,而在过去的22年,万科在北京排名始终在前七之外。2009年8月,毛大庆上任北京万科总经理之时,便提出“三到五年内进入北京市场前三”,宏伟目标曾让许多业内人士表示难度太高。
　　万科年报显示,除了2004年,1998年到2008年长达10年的时间里,北京市场对万科整体销售收入的贡献率均不到10%。2009年上半年,万科在北京市场实现销售收入8.37亿元,仅占万科整体销售收入的3.88%,利润贡献率只有3.35%。此外,截止到2009年上半年,北京万科在北京市场上的最好排名是第八,市场占有率仅在1.8%-1.9%之间。
　　“北京万科的业绩增长无异于撑杆跳。”中经联盟秘书长陈云峰如此形容。

　　库存及新增供应大幅增加

　　万科领跑,而大多数房企,下半年都面临去库存的压力。
　　北京中原根据房地产交易管理网数据统计显示,北京商品房库存新年后持续增加。3-6月库存量连续4个月在9万套以下徘徊,而7月初再次回到9万套以上,目前达91513套。
　　按照6月的住宅总销售量4961套,目前的商品房库存即使不新增,可供销售1.5年。
　　此外,2009年以来的土地交易即将形成供应潮。北京土地交易管理网数据统计显示,2009年来住宅用地供应量达1730万平方米,按照一套商品房100平方米计算,除去部分配套建设,去年以来的土地可以供应15万套商品房,其中相当部分将于今年下半年开始销售。连续两年在北京没有新盘推出的招商地产、金地集团,下半年也将在北京推出嘉铭招商项目、金地仰山。
　　根据中原地产研究中心的调查,一线城市中,标杆房企在广州土地储备较高,有4家标杆房企可售量分别在200万平方米以上,将会引发激烈的竞争;上海是唯一十家标杆房企均有土地储备的城市,下半年的竞争也会较为激烈。
　　二线城市中,以西部重镇成、渝两地、杭州、天津、西安、佛山、武汉土地储备较高,进入的开发商数量多,且单个房企储备亦较高,下半年受业绩压力主导,面临降价的可能性较大。

　　降价博取交易量

　　据搜房网数据监控中心统计,北京8月计划开盘数量36个,其中全新项目17个,老项目开盘19个,8月计划开盘数量反弹。另外,截止到7月23日,北京共110个普通住宅项目计划在8月份推出折扣。
　　“今年不要对价格抱有太大希望,关注量要比关注价格更为重要。”中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱近日表示。
　　中原地产北京市场总监张大伟也认为,如此大量的商品房供应,很可能会使得下半年出现用价格下调换销量的现象,楼市价格出现实质性的下调已经可期。
　　在北京,有些资金相对紧张以及新政后新入市的开发商,已大幅调低开盘价格。目前北京打折促销的项目已达到70多个,不少楼盘的促销形式已从以前的暗降转变为打折直降,商品房市场下调的趋势非常明显,继新政前两个月二手房主导市场价格下调,7-8月有可能出现商品房价格下调拉低二手房价格的现象。
　　近日,金地集团、招商地产、中海地产等公司管理层均预计,下半年楼市调控不会松动,预计房价将继续下调,公司会采取应对市场的策略,加快销售。