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汤敏，男，1953年出生于北京。中国发展研究基金会副秘书长，北京大学中国经济研究中心、武汉大学、曁南大学兼职教授，长城金融研究所研究员。
1978年，考入武汉大学数学系，毕业后留校任教；1984年，美国伊利诺伊大学香槟分校经济系博士研究生；1989年，被亚洲开发银行经济发展研究中心聘为经济学家，负责东亚经济、区域间经济合作、亚洲债务、亚洲金融市场方面的研究；2000年，亚洲开发银行驻中国代表处首席经济学家，亚洲开发银行驻中国代表处副代表；2007年，中国发展研究基金会副秘书长。 |
中国经济50人论坛、新浪财经和清华经管学院联合举办的新浪·长安讲坛第172期日前召开。50人论坛成员、中国发展研究基金会副秘书长汤敏发表题为“对房地产还需要调控什么？”的主题演讲。他表示，中国房地产价格在快速上涨，房地产行业又是极容易产生大的经济泡沫的行业，所以为了保证该行业的长久平稳发展，可以考虑借鉴对通货膨胀的宏观调控方式对房地产行业进行宏观调控。
中国的房地产泡沫到底有多大？
中国房地产的泡沫有多大？这个泡沫到底能持续多久？如果中国的房地产价格还像前段时间那样增长的话，根据其它国家的经验，根据中国自己的经验，房地产泡沫总有一天会破裂。房地产泡沫的破裂将对整个经济造成极大的影响。
根据日本野村证券的数据，中国住宅平均价格在2009年3月份时还是3800元人民币左右，到了2010年的3月份，平均价格就超过了5000元人民币，这个速度是非常快的。如果大家对北京市的房地产价格有所了解的话，就知道北京房价的上涨速度之快，上涨数字之大。汤敏说，“不久前我到韩国，发现韩国首都首尔的房子价格相当高，当地老百姓怨声载道。韩国很多年轻人都表示，现在必须推迟结婚，甚至不结婚了，因为买不起房子。然而我看到当地的报纸有一个对比，探讨韩国首尔的房子跟北京的房子到底哪个贵？结果是北京的房子比首尔的还贵。中国的人均GDP是3000美元多一些，韩国现在是18000—20000美元，是我们的7倍，所以应该说中国尤其是北京现在这个房地产的价格远远超过了老百姓的承受能力。”
可以做一个计算，算算北京的月供跟收入之比。如果一个人买了这里的房子，比如说是个三环、四环之内七八十平方米的二手房，他有能力付20%的首付，剩下的按照正常的程序到银行去贷款，在2009年的7月份，月供已经达到了收入的70%多到80%左右。然而如果一个家庭拿家庭收入的40%去供一套房子，这样的负债在美国就定义为次级债。大家知道，这次美国的金融危机，最早就是从次级债开始的。
现在房地产价格非常高是有目共睹的，所以大家都盼望着房地产的价格下降。对市场上认为房地产价格还要继续上涨的观点，中国的网民们给出了很强烈的批评。
但是，汤敏说，房地产本身不但关系到千家万户，而且牵涉到国民经济的多个领域、多个行业。房地产的产业链非常长，它一旦出问题，就会影响整个产业链。房地产本身在中国的国民经济里占的比例非常高，再加上有几十个产业，水泥、钢铁、装修等等全部都跟它有关系，所以它发展的好坏会影响到整个经济。并且，在中国还有一个很特殊的情况，就是地方政府的收入跟房地产的价格有很大的关系。我们的城市在快速地扩建，很多基础设施要建，这些资金从哪里来？一部分当然通过税收，但是还有相当一部分是通过地方政府卖地的收入来获得。有人做了一个计算，说基础设施投入里政府占33.9%，贷款占29.8%，企业自筹占27.7%。这里面的政府投资部分，很大是来自卖地的收入；贷款这部分，很多也是拿一部分土地抵押出来的；一部分企业的自筹资金，是通过所谓地方政府的融资平台融资来的，其实也是通过土地抵押得来的。也就是说地方政府的收入和地方政府的投资跟房地产行业的发展捆绑得非常紧。
房价能否降下来？
当房地产价格不断推高时，国务院开始出重拳调控房地产市场。各地也采取了各种非常强硬的措施，这在过去很少出现。比如说北京市，出了个北京市的房地产新政。包括对三套以上住房的贷款现在停发，第二套房首付要求在50%以上，而且对那些没有一年以上本地纳税证明的非本市居民不给贷款。最强硬的一个条件是，同一购房家庭只能新购买一套商品住房。也就是说即使你有钱，想同时买两套房都不卖给你。
这一系列的政策，包括现在还不断出台的各种各样的贷款政策，最近一段时间把房地产的价格压了下来。最近很多的房地产项目虽然价格不一定是下降，但是通过打折，通过送电器等手段，变相地进行价格调整，而且这个调整还在进行中。另外一个马上看到的效果是，现在几乎所有地方房地产的交易量都在迅速下降。
现在可能一部分房地产商账户上还有一部分钱，所以会出现一段时间的有价无市现象，因为房地产项目不肯降价，但是买房者在这个价格上又不愿意买。这样的情况中国过去也出现过几次。这次这样的重拳出击，是不是能够从根本上解决房地产价格飞涨的问题，或者说会不会又出现过去前一段时间出现过的博弈过后房价又涨的现象？应该说这种可能性是存在的。
过去几年里，对房地产的调控一直在进行，但是正如一些房地产商所说的，很多房产项目的价格是越调越高。为什么呢？一个当然是调控的力度不够。另外一个，汤敏认为，就是调控缺乏一个清晰的目标，也缺乏一个清晰的指标。比如说房地产调控的目标到底是什么？是要保证居者有其屋，还是要保证低收入家庭有住房？之前调控的微观手段过多，但是在宏观大层面上力度不够。第三，前一段调控还有一个问题，就是缺乏问责制。在这种不清晰的情况下，由于地方政府跟房地产商的利益趋同，就造成了对房地产的调控在很长时间里不是特别有效。
已经出台的这些政策，从现在的情况来看来还是很有效果的，但是这个效果能持续多久？另一种可能性是效果很好，房地产的价格从此降下来。但是又面临着另一个疑问——这种调控会不会导致房地产崩盘的情况出现，现在我们不得而知。对房地产这样一个产业，怎样保证它的长期、平稳增长，是一个很大的问题。
从各国的经验看来，房地产市场很容易产生大的泡沫，进而把整个国民经济拖垮。从周边国家来看，日本就曾经出现过这样的问题。从上个世纪70年代开始，日本的房地产价格就一直在上涨，一直涨到1991年。当时日本的房价非常高，股市也非常好，人们认为日本是个岛国，人口非常密集，大家都想到东京去买房子，所以东京的房价是不会跌的。在最鼎盛的时候，如果把东京的土地按照当时的市价卖出去的话，就可以把整个美国给买下来。但是到了1991年的时候，整个日本经济崩盘，股市下降，房价也下降，到目前为止20多年过去了，东京的房地产价格还没有回到1991年的价格，日本经济更是从此进入到了一个低速增长的过程。
再看亚洲其它国家和地区，像韩国、香港特别行政区，像台湾，新加坡，包括在亚洲金融危机时候的泰国、马来西亚、印度尼西亚等。它的经济泡沫一开始不一定产生在房地产领域，但是到最后把泡沫推大的往往都是房地产行业。包括美国的次贷危机，前段时间的迪拜，这段时间的希腊，产生经济危机都跟房地产行业存在泡沫、造成资金大量流入、大量借款有关。
从东亚经济来看，房地产的泡沫又特别容易形成。人们归结了几个原因：一个是东亚经济成长非常快；第二个，亚洲房地产投机风气特别浓。所以作为中国来说，怎样防止房地产行业出现大的泡沫，进而造成大的崩盘，引发经济大的震荡，就变得格外重要。
建立量化调控指标和机制
现在中国政府对房地产已经重拳出击，但是从中长期来说怎样保证房地产能够长期稳定地发展，汤敏提出了一个想法，就是用调控通货膨胀的方式来调控房价。
他说，调控通货膨胀，首先是有一个非常明确的、非常权威的物价指数——CPI；第二个，对物价指数要有调控的目标。比如去年年底的中央工作会议就定出来，今年通货膨胀的调控目标是3%，就是说如果CPI超过了3%，一系列的货币政策、财政政策就要出台。甚至还没到3%的时候，为了防止通货膨胀的出现，央行就会开始上调存款准备金率。未来如果通货膨胀率还保持在高位的话，更多的财政政策、货币政策，甚至一部分的行政手段都将要实行。第三个，调控应该以宏观手段为主。
汤敏认为，借鉴调控通货膨胀的方式，我们对房价也应该有一个大的目标。首先，要进行量化的目标管理。中国现在的房地产调控没有量化指标。比如说现在要把房地产价格打压下来，但是不知道大概要打下来多少，也不知道在什么情况下要开始进行调控。
怎样建立量化管理目标呢？就要建立两个核心指数。一个指数叫城市基本房价指数。中国现在的房价指数，建设部出一套，发改委出一套，统计局出一套，各种各样的数字不断出现，而且很多是互相矛盾的，这样就会使调控非常困难。因此应该要有一个权威指数。在这个指数里，应该把市场被干预了的那些小城镇住房、经济适用房、别墅高档房都排除出去。因为真正的调控目标跟这些无关，剩下的可以被叫做城市基本房价。
汤敏表示，这个基本房价应该好好地研究，确定它的具体范围，最终形成的指数应该是权威的。这种房价指数应该不难做，因为世界上有很多很成熟的方式、方法可以借鉴，可以根据中国的国情把不合理的部分去掉，再把一些中国因素加进来，就可以做出来。这个指数不但应该有全国性的，也应该有地区性的。
有了基本房价后，还应该有一个基本房价变化容忍度指标，就跟通货膨胀有3%这个容忍度一样。超过了这个容忍度，就要采取各种各样的政策。当然，这个容忍度是多少，也要认真研究，可能每年都有所不同，但大体上应该差不多。汤敏个人认为，这个数应该比通货膨胀的目标稍高一些，但是最好不要超过城市居民每年人均收入的增长率。有了这些指标后，何时对房价进行干预全社会都会很清楚。
除了有上限之外，还需要有一个下限，因为政府也不希望房地产崩盘。对于买方来说，当然房地产价格跌得越多越好，但问题是在短时间内价格跌得过猛，对整个经济的冲击非常大。所以要想办法让房地产“软着陆”，让它慢一点跌，跌的时间长一点。比如说很多买房者的首付是20%，如果房价跌过20%，有些人可能就会不要他买的房子了。这种行为很可能就会像滚雪球一样越滚越大，造成恐慌性的抛售。
有了上限、下限以后，如果基本房价在这个区间里波动，政府就认为这是一个比较正常的市场，不去干预。一旦超过了这个限制，可能就要启动各种各样的调控机制，这些机制以宏观机制为主，包括货币政策。而且这个调整，如果是全国性的出现房价上涨，就应该出全国性的政策。如果是地区性的，就应该出地区性的政策。
把地产纳入宏观经济目标
汤敏表示，他提出的这种方式，国际上目前还没有。不过现在世界的理论界正在讨论，房地产泡沫到底应不应该作为宏观调控的目标。因为在很长的时间里，房地产、股市都不在宏观调控的目标里。大家如果研究宏观经济学的话，就可以看到，宏观经济学对通货膨胀、对就业研究得非常细、非常多，但是对资本市场、对房地产价格的影响研究非常欠缺。
汤敏说，过去传统的宏观调控，都是以通货膨胀或者就业为目标，对资产价格往往没有加以注意，这实际上造成了很多问题。比如说上个世纪80年代的日本，当时日本的房地产价格、股市价格拼命上涨，但是它的通货膨胀率并不高，所以日本的中央银行从通货膨胀的角度认为市场没有风险，为了防止日元升值过高，往市场上提供了大量的货币。这些钱没有进入实体经济，也就没有推高通货膨胀率，但是跑到股市、房市去把资产价格推高了，最后造成了很大的问题。
美国这次的次贷危机，从某种意义上来说也跟这个有关。美国联邦储备银行前主席格林斯潘长期以来反对中央银行干预资产价格。1997年的时候，美国纳斯达克市场的泡沫已经很高了，但是格林斯潘在国会听证的时候曾经说，现在的股市是非理性繁荣，但是这不是中央银行该管的。格林斯潘认为，当资产泡沫破裂以后，美联储可以通过货币政策救市，但是去打压资本市场、打压房地产价格并不是他的责任。“9·11”以后，美联储给市场注入了大量的资金。当时美国通货膨胀率并不高，所以中央银行认为没风险，继续注入资金。这些钱进入到了美国的房地产市场，加上次级债和其它一些金融衍生产品，造成了美国房地产市场的泡沫，最后导致了危机。
这次国际金融危机以后，很多学者开始痛定思痛，考虑宏观管理应不应该把资产价格，尤其是房地产的价格、股市的价格考虑进去。这个问题现在还在讨论之中，不过有一种趋势是，未来的宏观管理很可能把这些考虑进去，作为一个调控的目标。
汤敏说，到目前为止，这些问题还没有形成完整的理论。但是对中国来说，可能等不到这些理论都完善的时候再去做。事实上，很多的经济理论恰好是在实践中做了以后再总结，最终上升为理论的。中国正面临着一个非常紧急、非常危急的时候，因为房地产泡沫已经明显地形成，所以怎么样从自身利益出发，建立一套能够让房地产市场长治久安、平稳发展的机制，就显得格外重要。
[现场问答]
问：您觉得该如何制约地方政府卖地的冲动？
答：地方政府有各种各样的压力，也是可以理解的。但是如果没有一个制约的话，房价会越推越高。如果有一个标准，比如说房价上涨的幅度超过5%，地方政府就要负责任。卖地虽然可能多赚钱，但是也可能因此丢了乌纱帽，这样可能就会好些。
问：您觉得该如何解决老百姓买不起房的问题？
答：如果房价涨得比较慢，还比较合理的话，人们工作了一定年限，有了一定的积蓄后，还是有可能买的。如果你没有很高的收入，国家还有廉租房等一系列的方法来解决居民住房难的问题。这些就需要把整个房地产的结构进行完善。
问：您觉得房价在什么位置属于合理区间，有没有指标？
答：什么叫合理区间，这确实是个复杂的问题。从国际上比较来说，租售比或者是租金的比等等，还是有一定道理的。中国有自己的国情，会有所不同。但是如果偏离太多，就可能证明我国的房地产行业存在泡沫。
问：如果打压房地产造成GDP下降，出现这个矛盾怎么办？
答：我们的GDP增长速度是有目标的，比如说8%。但是第一季度增长速度达到了11.9%，远远超出了这个目标。这个时候打压房地产，让GDP的增长速度掉一两个百分点问题并不太大。在这种情况下，我们应该以防止房地产行业出现泡沫为主。如果日后GDP的增长速度跌得非常厉害，比如还剩5%，那是另外一回事。但是现在看不出有这么严重的情况。
问：您怎么理解关于房地产税的问题？
答：税的问题非常重要。中国的房地产出现乱象，特别是地方政府跟房地产商利益如此一致，跟税非常有关。我们现在的地产一次性把70年的税全收了，一个是造成房价一开始就非常高，第二个是这一届政府把70年的税全收了，地都快卖完了以后，下一届政府怎么办。这种模式会造成地方政府在这一届上赶紧卖地，先出政绩再说。物业税或者房地产税，我认为早晚是要出来的。房地产税什么时候推出？现在有关部门正在研究。但是我们要防止一种倾向，就是不能平白无故加了什么税而不减税。一定要这边加了税，同时告诉我们要减什么税，使总体税负不变。按一般情况来说，通常是发达国家税负高一些，发展中国家稍微低一些，但是现在我们国家的税负已经相当高了，跟美国、韩国、日本差不多。如果这个时候再去加一笔很大的物业税，还不同时减税的话，就可能会进一步加大人们的税负。
问：您觉得当前房地产的问题是要通过调价格还是调结构来理顺？
答：房价是由市场的供给和需求决定的，为什么政府要去干预它，这是不是我们过多地干预了市场。这个问题首先要看，通货膨胀也是由市场的供给和需求决定的，我们做的所有宏观调控同样也是在干预市场，不能说只要市场存在供给和需求就不能干预。因为宏观经济学已经表明，如果出现影响整个宏观经济稳定的情况，政府是有权利来进行市场干预的。从这种意义上来说，既然我们能够调控CPI，也就能够调控房地产的价格，因为房地产的价格上涨得过高过快同样会把整个经济拖入泥坑中，同样会影响市场稳定。市场已经证明，房地产价格从某种意义上比CPI更能影响宏观经济的稳定，所以我们应该有一定的调节手段。
至于这种调节是不是能够保证对每个人都合理，对穷人特别有利或者对富人特别不利，这是另外一个问题。我要控制房价，不让房价涨的过高，如果过多地考虑控制过程对富人有利，对穷人不利等等，就难以解决问题。如果这么做会让一些想买房的人买不着房了，那可能需要通过别的方式来调整。
问：有人说当前中国的情况是房地产绑架了银行，您怎么看？
答：各国政府为什么怕把房地产的泡沫打下来，是担心银行出现太多的坏账，造成整个金融体系出现问题。美国就是这样，房地产价格掉下来以后，银行收不回贷款，就不敢再发放贷款，于是就造成了经济危机。不过中国的银行里房地产贷款不算太多，只占20%多，所以如果房地产不是出现太大的崩盘的话，银行还撑得住。
同时要看到，美国、日本的房地产出现问题，都跟货币政策过于宽松有关。银行钱多了以后，就会想各种各样的办法盈利。所以要解决房地产的问题，一个，宏观的货币政策要适宜。第二个，能不能征收暴利税，这是个很好的办法。如果这次房价还打压不下去，过了一段时间突然又涨起来，征收暴利税的可能性就存在。
问：调控会不会让投机房地产的资金进入别的领域，引发新的问题？
答：这个问题很有意思，市场上有那么多资金，当房地产行业被政策打压了，资金就会从这个市场退出来，去干别的事情。比如这些钱转到股市上去，可能会把股市的泡沫做大；比如说这些钱用来购买某些特定的商品，会造成通货膨胀。但是从目前的情况来说，房地产行业的交易量甚至价格下降以后，股市没涨反而跟着跌了下去，跟房地产有关联的各行业各企业的价格，也大多跌了下来。所以你说的那种风险是存在的，但是在目前看来，风险并不是很大。