85折的降价措施在业内掀起了轩然大波，这一既像是灵机一动、又像是蓄谋已久的行为除了被誉为多米诺骨牌推手，恒大从宣布降价到取消再到宣布85折依旧，也成为业界热议的话题。

　　降价真相

　　资料显示， 2009年11月5日登陆香港交易所的恒大地产并不“差钱”，截至2010年4月30日，集团现金余额达港币209.9亿元（合人民币184.12亿元）。
　　那么，恒大地产为何还要宣布降价呢？
　　“为了回笼资金。”恒大地产内部人士透露，但该人士同时还表示，恒大公司全国降价并非由于财务压力，但是公司看准了国家的宏观调控政策还将进一步深化，可能会导致一批中型或者中型以上的地产企业被淘汰，恒大筹备更多资金，以备在合适的时候及时出手收购这些公司的优质资产。
　　那么，在分析人士看来，恒大降价的真相并不单纯是收购，“恒大此番高调降价，除了回笼资金的因素之外，还有借此抢占市场的可能。对于房产新政，大家认为此次国家调控决心较大，下半年的走势不容乐观，因此，恒大高调宣称降价跟当年万科一样，既可以吸引大众、迎合政府调控要求，还可以首先赢得客户，从而扩大市场分额。”某机构研究港股的分析师告诉记者。
　　该分析师同时还指出，“根据恒大的年报，截至2009年末，恒大地产在全国25个城市共有57个房地产项目，其中41个在建项目，32个在售项目，1648万平方米的在建可售面积，13个未开盘的销售项目，同时还拥有5498万平方米的土地储备。由此可以看出，恒大地产今年的销售压力比较大，而且这些前期铺开的摊子还需要恒大地产今后几年持续不断投入才能变现，因此虽然恒大地产现在的资金比较充裕，但是如果下半年资金回笼情况不好的话，这都将直接影响恒大地产2011年及2012年的在建项目。同时由于恒大地产去年刚上市，因此2010年也是其关键的一年，销售业绩对其获得投资者的认可非常重要。”
    而纵观其资本市场的表现，自从其2009年登陆资本市场以后，在2009年11月5日开盘价报4港元之后，其股价等一直在4港元左右徘徊，然后从1月份开始下滑，一直跌至5月7日的3.12港元。
    同时，高盛证券还发表研究报告表示，恒大地产去年基本盈利下降12%至4.15亿元，较预测低6%，盈利与预期之差距，是由于毛利率低于预期以及利息支出高于预期。同时还指出，去年毛利水平较低主要已被较预期低的收入税所抵，而其他经营收入低于预期，亦令核心经营毛利率较该行预期低出一个百分点。
　　这不得不让历经两次劫难、付出相当代价才登陆资本市场的恒大地产紧张。

　　高息债风波

　　流动性资金充裕的恒大地产除了在全国率先降价之外，2010年上半年还曾两次发行高息债：
　　2010年1月23日，恒大地产集团发布公告称，将发行7.5亿美元2015年到期的优先票据，发行利息为13%。根据其公告，这部分资金的用途为：在偿还2.573亿美元结构担保债券后，恒大将剩余的约5亿美金用于补充集团流动资金。
　　2010年4月14日，恒大地产集团与华人置业集团有限公司双双公告，恒大计划向华人置业及其主席刘銮雄追加发行6亿美元的新增票据，若恒大未按协议当中条款提早赎回，该票据将于2015年1月27日到期，票面年利率高达13%。
　　根据记者了解，在近几年发行的高息债当中，13%可谓是最高的利息。那么，本来资金充裕的恒大地产为何还要在降价之前发行如此高息债券呢？
　　根据市场传闻，目前有消息称监管机构将检查其贷款。对此传闻，在香港业绩发布会上，许氏表示，集团现金流充足，对于收紧银根并不太担心。但是在业内人士看来，如果万一监管机构真的开始调查其银行贷款，这将对恒大地产影响巨大，因此恒大地产为了以防万一，选择提前准备一部分资金，将来可用以提前偿还银行贷款。
　　而提前发债的另一个动机，根据市场长期研究恒大的分析师研究，还有一种可能就是恒大地产可能要回购一部分股份。根据恒大地产网站发布的公告，5月24日上午10点，恒大地产在香港金钟太古广场二座港香格里拉酒店39楼天窗厅举行股东周年大会。在此次会议当中，除了重选董事的决议之外，还有提呈有关更新配发、发行及处理股份回购的授权内容。
　　在回购的理由当中，恒大地产这样宣称，“董事现在无意购回任何股份，但认为购回授权令本公司具备更高灵活弹性，且视当时市况及资金安排而定，有关购回可能提高本公司资产净值或每股股份盈利，董事相信有关购回将对本公司及股东整体有利时方会进行，故有利于公司及股东。”
　　众所周知，2006年11月，恒大地产曾经向私募机构稀释过一次股权，而在2007年折戟资本市场之后，因资金问题而恒大又再一次向私募机构及香港投资人融资，这两次融资之后，恒大地产掌门人许家印的个人持股比例被稀释到56.36%。此后，2009年6月份，许家印通过其夫人所辖公司以8折价格购买德意志银行所持的11.19%的恒大地产股份，使夫妇二人拥有的股份重新接近70%。
　　2009年11月5日，恒大地产登陆香港交易所之时，恒大地产首发当日共发售约16.149亿股，占公司股本的10.8%，恒大地产股份又一次得到了稀释。
　　三次股权稀释之后，根据资料显示，每次完成稀释之后，许家印必定又会通过多种渠道回购股份，侧面显示出他对亲自缔造的“恒大地产王国”的热爱。
　　由此，此次恒大地产降价以及发行高息债的真实企图开始浮出水面——除了应对前景不确定的市场以外，恒大地产还要储备一部分资金用于回购股份。

　　高土地储备风险

　　庞大的土地储备帮助恒大完成了IPO，如今却成为恒大沉重的“包袱”。
　　“在市场景气的时候，土地储备可以成为公司强大的资产，而在市场出现变化的时候，土地储备将成为烫手山芋，因为整体市场不好的情况下，大家普遍是现金为王，但此时庞大的土地储备却需要按照政策你不得不投入资金继续开发。而在此时，即使投资资金开发了项目，也不一定能够获得相应回报，反而更容易让公司处于现金流紧张的状态，这对于一个公司来说非常危险。”一位曾经投资过房地产的私募人士告诉记者。
　　在如今的房地产市场“风雨欲来风满楼”的背景之下，在恒大地产内部，根据其年报，截至2009年末，恒大地产总共拥有5498万平方米的土地储备，可满足未来5年开发的需要。显然，如果市场一旦不好，5498万平方米的土地储备将让恒大地产成为市场上最危险的公司。由此可见，恒大地产降价以及发行高息债其实是势在必行。
　　恒大遇到的麻烦远不止于此。因为未按合同缴纳土地出让金，2010年1月，广州市国土局宣布收回恒大于2008年1月以41亿元获得的广州绢麻厂地王，并没收1.3亿保证金。该事件为恒大带来了不可估量的影响。从今年3月中旬开始，银监会禁止向有囤地、捂盘惜售等违规行为的房企发放开发贷款。这意味着恒大很难获得项目的开发贷款。
　　“此外，恒大地产的模式与碧桂园有些相似，由于过分依赖速度和价格，因此，一旦销售影响了其速度，就将对整个公司产生巨大影响。”某长期关注港股的分析师告诉记者。