在新一轮楼市调控政策和地方调控政策纷纷出台后，僵持了一个多月，房地产市场似乎出现了松动的迹象。近日，深圳首个在售楼盘低调降价，刺激销售，市场出现回暖迹象。但是，购房者认为“降价”只是开发商放出的烟雾弹，开发商仍然掌控房价话语权。专家指出，要使房价回落合理区间，应该结束开发商喊价的时代。

　　打折，真的“狼来了”？

　　继恒大地产“八五折”让利销售风波之后，沉寂了一段时期房地产市场又掀降价波澜。近日，深圳本土知名房企佳兆业地产在深圳的三个在售楼盘——金翠园、茗萃园及上品雅园悄悄搞起了让利促销。这是深圳首次出现的在售楼盘降价，一时间招揽了众多的人气，许多市民纷纷致电垂询和前往看楼。
　　位于深圳罗湖中心区的金翠园是典型的学区房，生活配套设施完善，学校密集，因此受到了业主的高度关注。金翠园售楼处工作人员汪美红介绍说，金翠园拿出了四至27楼的多种户型让利促销，市场反馈非常好，周末两天单小户型就已经卖出了20多套，目前各种户型只剩下两三套。
　　据汪美红介绍，此次让利促销幅度在20%左右，价钱十分优惠。以小户型为例，一口价24000元，比之前优惠了5000元/平方米。120平方米的大房型优惠价为27000元至35000元，80平方米的小三房优惠价为25000元至29000元，基本上都是打八折，并且，优惠户型全部是带装修的成品房，货真价实。
　　与金翠园相似，佳兆业旗下的上品雅园、茗萃园也则纷纷推出了含精装修的特价单位。上品雅园含精装修均价每平方米降价3000元左右，茗萃园均将降幅最少也到达了每平方米2000元以上。
　　至于让利的原因，金翠园售楼处工作人员汪美红解释说，促销是因为纪念公司11周年庆，上市公司要做的一点让利活动，并不存在资金回笼的压力及市场低迷倒逼降价。

　　看不懂的房价，开发商的独角戏

　　与恒大地产率先“打折”时市场一片哗然不同，此次深圳在售楼盘降价各界舆论反应平平。市民对房价已经产生“免疫力”，认为房价升降实质上就是开发商的“独角戏”。
　　此前，恒大地产率先抛出了“八五折”的突围政策，正当人们欣喜地认为调控政策发挥效力，楼市的进入下行区间时，恒大“打折”突然喊停，许多前往垂询的购房者甚至认为恒大是“真打折，假降价”，利用公众对房价的心理预期忽悠了市场。
　　但这不是个案，继恒大打折之后，深圳媒体又大幅报道深圳出现首个暴跌楼盘，新盘价格跌破一万元，与目前深圳房地产均价两万元相比无疑是“腰斩”。当购房者兴冲冲地前往购房时，却被告知是“内部价”，而且也只成交了一套。
　　深圳市民邵高杰认为，楼市是一个猜不透的谜，房价更是让人看不懂想不明白。“开发商为什么可以定价这么高，今天说降就降，明天说涨就涨，没有一点规律可言，我们这些买房的小老百姓被没有道理的数字玩得晕头转向。”他说。
　　邵高杰说出了很多人对房地产市场心中的疑问。许多市民对开发商以“打折”牟取人气的行为很反感，“开发商利用自己的强势地位不断地刺激市场，愚弄百姓，房价就他一个人说了算。”市民杨一为开发商绑架房价愤愤不平。
　　广州房地产专家韩世同分析，房地产定价有两条规律，一是现行的“认知机制”，它由供求决定，通俗而言即“众人拾柴火焰高”，由市场完全决定房价。另一种是“成本核算机制”，计算土地成本、工程造价、人工、利息等等因素后核定房价。
　　“由于目前房地产市场信息混乱，购房的刚性需求维持高位，开放的房地产市场没有一个合理的定价基础和机制，导致房价就像脱缰的野马，毫无道理可言。”韩世同说。

　　专家：结束开发商闭门喊价的时代

　　扑朔迷离的“打折”闹剧，真真假假的降价风波，购房者已经对房地产这个没有游戏规则的“独角戏”深感无奈，市场出现了“审丑”疲劳。专家认为，房价的操控权全权握在开发商手中，欲使房价回落合理区间，必须建立合理的定价机制，结束开发商喊价的时代。
　　建议一：公开成本核算。广州房地产专家韩世同认为，成本核算机制应介入房价制定，改善市场定价的无序状态。“政府可以定期公布行业的基本成本情况，如地价、工程造价、税收比重、利息等，让买房者对房价构成心里有数。”
　　韩世同说，公布房地产成本实质上并不涉及商业核心秘密，透明化相反会起到有效的监督作用，每个开发商都有必要公布成本。但同时，韩世同指出，公开成本并不能防止房价暴涨，它只是市场定价机制的一个合理补充。
　　建议二：扩大土地供应。深圳社科院城市营运中心主任高海燕认为，供求关系的极度失衡导致了目前我国房地产市场仍然是由开发商主导，而非成本决定，开发商可以漫天喊价无所顾忌。因此，扩大土地供应，完善保障性住房政策，是有效调控房价的根本。
　　“依靠市场来定价，灵活运用市场的调配功能，前提必须是市场供求关系基本平衡。但是目前供求的矛盾使得市场定价失灵，政府应立即介入，结束开发商喊价的时代。要使房价回落合理区间，必须是政府有限参与下调节供求关系的平衡，例如扩大土地供应量。”高海燕说。
　　建议三：压制商品房的投资性功能。韩世同分析，目前我国房地产市场自住房型占少数，投资房型占绝大多数，房子事实上已经成为投资的工具。由于自住型需求与投资型需求两者的价格承受能力不同，投资型需求把自住型需求排挤在市场之外，造成了资源分配不合理，目前非常必要的是采取有力措施遏制房子的投资品功能。