地产资金流向商业地产

　　4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象，主要去向是商业、写字楼市场，其中深圳市场表现尤其明显。但投资住宅市场的资金能否持续流入商业地产市场，目前尚未有定论。
　　据中原地产监测，4月适逢传统房地产销售旺季，写字楼供求量均出现大幅度放大。京、沪、深、穗四大一线城市4月写字楼新增供应面积约50.09万平方米，环比大幅度增长181.90%；销售面积62.70万平方米，环比增长72.43%，供求比是1∶0.8。据了解，其中新增供应量最大的是北京和上海，环比增幅均超过100%，供应面积分别为13.10万平方米和30.17万平方米；成交方面，北京、深圳销售面积环比均超过100%。北京、上海、广州、深圳4月写字楼销售均价每平方米分别为22173元、28530元、16674元、28156元，其中北京写字楼价格创出一年来新高。
　　写字楼市场租赁方面，各大城市租赁市场在过去一个月的基础上继续回暖，租金环比上涨明显。北京、上海、广州、深圳甲级写字楼租金的涨幅分别为2.21%、1.71%、2.06%、3.64%；准甲级写字楼租金涨幅平均达到4%左右。
　　中原集团研究中心高级经理刘渊认为，在政策影响下，住宅市场成交量4月呈现大幅回落之势。随着各地的细则纷纷出台，成交萎缩将成为持续状态，而商业地产则乘此机会走出了独立行情，成为受益者。在首付、利率、回报率等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场。而在通胀预期影响下，更多的投资者将投资眼光转向商业地产。戴德梁行最新市场调查显示，目前上海很多商业物业的价格比同地段的住宅低很多，出现“商住倒挂”的现象。与此同时，受新一轮楼市调控政策的影响，住宅成交显著降低，正值复苏的商业地产引发机构投资者的关注。
　　上海今年一季度转手的新天地白金大厦，售价约为6万元/平方米，而同区位的住宅物业售价则在8万元/平方米至10万元/平方米，这样的个案并不少见。针对商住倒挂的现象，戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆表示，这在国外的核心商业城市非常少见。上海此轮出现的商住倒挂现象一方面来自于内地商业地产尚在发展过程中，另一方面主要因为金融危机爆发后，商业地产首先受到波及，尽管住宅市场也受到影响，但随后政府出台的救市政策在住宅市场产生了立竿见影的效果，商业地产却无法短时间内摆脱金融危机的阴影。
　　陆逢兆还表示，“以商铺和写字楼为例，目前上海处于核心地段的顶级商业物业如恒隆广场、国金中心等都较周边住宅有更高价值，不存在商住倒挂现象，而普通甲级写字楼倒挂情况比较普遍。眼下，住宅市场遭到调控后，大量资金急需寻找新的投资渠道时，正值复苏的商业地产正引发机构投资者和开发商的关注。”
　　据戴德梁行2010年一季度物业报告显示，目前上海甲级写字楼平均租金仅为5元-7元/平方米/天，虽然有所回升，但尚未回复到2008年金融危机爆发前的租金水平，处在筑底阶段。2010年，从供应来看，以陆家嘴为例，实际部分写字楼供应被大型银行等金融机构整体收购，所以可供租赁的供应面积并不大；随着目前供应的逐步消化，一旦核心地段的优质物业供应稀缺，租金必将加速上涨，未来租金回报率将会有明显回升。从投资角度看，租金回报率和物业升值组成了商业地产的总体回报率。以写字楼为例，一般写字楼租约周期为2-3年，2008年写字楼市场租金下滑严重，很多公司借势换租，以此推算，2008年签订的租约约在2010-2011年到期，此时经济环境应有很大好转，届时租金水平有大幅提升的需求。