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| 2008-09-10 郭田勇 蒋蛟龙 来源:上海证券报 |
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国内房地产龙头万科在全国刮起又一轮“降价风”后，收益颇丰，两天进账2亿多。万科的这次“降价风”，不仅验证了“后奥运效应”的存在，更说明了房地产市场并非“买涨不买跌”，反而是个“既买涨，更买跌”的市场。这给了那些宁愿低价卖股权、卖地皮，就是不愿意降房价来回笼资金的房地产企业一个很好的回击，更给了那些试图用“逆势提价”来炒作的房地产企业以当头棒喝。
下调房价是应市场调整所需。众所周知，由于外部经济环境的恶化以及国内经济的走缓，房地产市场既然作为国民经济的支柱产业，理应随着这一轮经济调整周期而调整。不可否认，房地产市场去年的暴涨与GDP保持了11.9%的高位增速有着莫大关系，但是今年GDP增速已经回落，全年预计可能低于10%，房地产市场理该调整，否则就违背了市场运行规则。另外，去年牛气冲天的房地产市场已出现价格泡沫，并且资产市场往往有一次性跌完的特性，以此观之，本次房地产市场的调整幅度理应大于整个经济调整的幅度。
房地产不仅可以用来自住，还可以用来投资（投机）。作为投资对象，房地产市场确实会存在“买涨不买跌”的现象。但是，在当前经济面临很大不确定性的背景下，这些投资于房地产市场的资金大部分选择回流银行或者蛰伏，而剩下的绝大部分属于自住需求者，或者说刚性需求者。也就是说，房地产市场已由以前具有投资性质和生活消费品性质的双重市场转变为当前仅剩下的生活消费品性质的单一市场。既然此时的房地产市场基本变成了普通的商品市场，那么需求下降了，就得下调房价来刺激需求。
前段时间，摩根大通的一份报告一天之内就把沪深股市往上拉了上百点，一时间市场纷传似乎政府有救市的举措出台，事后证明这份报告并未掌握确切的信息。再说，即使政府出台救市，也断然不会救楼市，况且现在国内大部分房地产企业的利润率仍然保持在30%至60%的高水平上，何需救市？央行和银监会日前联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求商业银行对商业性房地产信贷采取严格管理的措施，禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。同时对土地储备贷款抵押率和贷款年限都作了严格的规定，并禁止对土地闲置超过2年以上的房地产项目贷款，大大打击了房地产企业的土地囤积行为。这个《通知》也因此被市场认为是政府“保银行、弃地产”的标志，也让希冀政府救市的房地产企业的等待落空，同时也给了市场一剂强心剂：房地产市场必须按照市场自身规则去调整，不能通过行政干预来扭曲市场规则。
不可否认，在楼市的调整期肯定会有局部、个别的断供现象发生，但市场传言的“断供潮”实属危言耸听。政府对房地产市场的调控，无论如何都应主要侧重于全局的、宏观的角度，不能因为出现了个别的断供现象而动摇对全局的调控。从目前所见的断供案例来看，绝大部分是出于对房屋的投资，自住房由于房价下跌而断供的案例基本没有。而房屋投资无疑需要直面市场风险，市场有涨有落，哪有只涨不跌之理？而房屋自住发生断供的可能性极小，如果真发生断供，首先会丧失其在银行的信用，即便对其信用记录影响甚小，在当前银根紧缩的背景下，也很难再获得银行按揭贷款。相对于房屋投资而言，自住房屋断供的成本更高，不到万不得已，不会选择断供。
政府无需救楼市的另一个原因是，当前房地产市场陷入低迷，但不会造成银行大量不良贷款的产生。根据中央财经大学中国银行业研究中心对银行业贷款压力测试，当房地产市场价格整体下降20%时，会造成银行不良贷款上升0.9%，而当房价出现40%以上的跌幅时，银行总体不良贷款率将会明显增加。因此，当前房价的合理下行，对银行整体不良贷款的影响较小，而房地产价格的下跌又能使得更多的民众有能力购买住房，进而改善民生。
今年上半年，由于银行贷款紧缩，引致银行房地产信托贷款大幅增长。但是随着银监会针对银行表外业务的监测力度的加大，预计这种爆发式增长的现象不会延续太长。再说，银监会也会吸取银行前段时间理财产品的教训，防止理财产品零收益现象发生在信托贷款领域。另外，随着美国经济出现反弹的迹象，美元开始回暖，这意味着国际资金回流的可能性加大，因此，房地产企业通过国际资金来弥补资金缺口的难度将会加大。总之，在当前国内经济不确定性背景下，大部分资金将会选择观望。
事实上，万科稍早时候在杭州低价促销时首日就卖出一半的消息，也非常清楚说明了房地产市场也是一个“既买涨、更买跌”的市场。因此，解铃还仗系铃人，如果房地产企业不下调价格，就无法使潜在的刚性需求转变成现实的需求。只有通过降价来增加需求，并以此回笼资金，才能使房地产业走出困局，获得良性健康的发展。
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