小产权房离合法化还有多远
    2008-07-10        来源:新京报

    国土资源部执法局副局长郭宝平7月8日表示,国土资源部关于“小产权房”的报告已上交国务院,提出初步政策:新发生的一定要严肃查处;历史形成的,要由地方政府妥善处理;第三个原则就是,决不能让开发商在小产权房中占便宜。(7月9日《新京报》)

    看来外界所认为的“松绑”,不过是处理历史遗留问题的一种说法。而北京发改委6月的一份文件,也曾引发人们对小产权房合法化的遐想。该文件提出,有条件地允许已转让的农民自住房上市交易。由于社会上将此解读为小产权房解禁,北京市发改委相关负责人不得不澄清:上市交易的农民自住房并非一般的农民宅基地上的自建房,即小产权房,《意见》里的相关规定均是针对北京“绿化隔离地区建设”而言的。
    虽然困难重重,但小产权房解禁仍值得期待。如果允许农民宅基地流入市场,农村宅基地的流转权由市场定价,农民直接参与农村土地分配,土地利益链条将完全拆散重新组合。这意味着土地使用制度的变革。
    据国家有关资料统计,被征土地征用费的收益分配比例为:地方政府占20%至30%,企业占40%至50%,村级组织占25%至30%,农民仅占5%至10%。上海市社科院提供的数据表明,农村集体及农民所得到的农地征用价格大概为出让价格的1/10,而农地出让价格又大概是农地市场价格的1/5。从积极意义上看,小产权房解禁可让农民进入土地资产渠道,分享土地收益,减少城市化过程中的贫民,从整体上减少了社会成本。
    小产权房解禁还可以促进农村土地集约化。耕地减少与土地需求的增加是目前的一个主要矛盾,而去年被批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区的成都、重庆一直在低调探索,突破口就是农村宅基地的流转和集约使用。今后在成都试验区内,集体建设用地将拥有与城镇建设用地几乎等同的地位,可以进入土地有形市场公开出让,并可申请办理土地使用权登记,宅基地也可在一定条件下通过房屋联建、出租等方式流转。
    当然,小产权房解禁,政府将面临以下难题:地方政府的土地收益如何保证?如何弥补以高价获得土地的开发商的损失?如何弥补以高价购房的购房者的损失?
    最重要的是,如何实现第三个原则,“决不能让开发商在小产权房中占便宜”,这句话衍生开来,就是不让农村土地流转与小产权房成为新一轮既得利益者的盛宴。由于在定价博弈中,农民具有天然劣势,避免农民得到小笔补偿而失去日后保障,是政府首要考虑的问题。在此过程中,有必要加重农民的博弈砝码,让农民持有地票入股公司,分享日后红利,或者干脆像我国台湾地区一样,让农民持地或者持票坐等地价升值,都是不错的方法。关键是让农民获得土地资产的溢价,一劳永逸地解决城市化即农民成为城市贫民的难题。农民获得土地流通权,自然会保护自己的利益,开发商与地方政府的非正常溢价途径也就被封堵了。
    困难不是改革停滞的理由,土地市场一场自下而上的改革已初露端倪,其意义不在小岗村承包之下。
    日前,备受关注的宋庄宅基地房纠纷案中的两起案件在法庭的主持下和解。而与此同时,宋庄镇政府一份《宋庄镇农村宅基地流转办法指导意见》,规定农民有权处置房产,无权处置宅基地,村民一旦卖掉房产,就视作放弃了宅基地的使用权。经过村民代表大会集体表决后,村委会有权收回宅基地并将使用权转给艺术家。村委会所得使用权转让收入将按地块大小平均分配给村民。农村集体所有建设用地使用权流转的试验试点正在不断地总结经验,在适当的时机再提交国家立法机构,通过立法来解决。
    其实,改革可以赶上市场化的脚步,有关亏损可以通过市场差价来弥补。
    立法解决应该有建设性,关上小产权房大门,相当于关上土地产权变动的大门,关上农民分享土地资产收益的大门,与目前各地的土地市场化努力背道而驰。

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